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众多新政利好,现在购房正当时

房拾光2008年12月26日 00:00   

访谈人物:嘉嘉房地产中介经理、经济师——刘嘉敏

  访谈背景:受到整个经济形势的影响,据业内人士透露,从今年8月份以后,嘉兴的二手房市场就开始明显恶化。近些日子,嘉兴市政府以及国家频繁出台了专门“利好”二手房市场的房产新政,把我们大家关注的目光一下子转移到了二手房市场。那么,近段时间嘉兴的二手房市场到底如何?一些列“利好”新政的相继出台使得嘉兴的二手房市场有没有明显回暖迹象?房屋买卖双方在交易过程中碰到纠纷问题该怎么处理?带着一系列的疑问,小编特地采访了通过国家经纪人职业资格考试,取得《中华人民共和国房地产经纪人注册证书》、具有几十年经济工作经验的嘉兴嘉嘉房地产中介经理、经济师——刘嘉敏,以下是本次人物访谈的内容。

  FCCS:刘经理,您好!受到国际金融危机的影响,我国房地产行业从去年年底开始就开始走下滑趋势。虽然国家和地方政府也相继出台了一些“救市”的政策,但也仅针对新房方面,对二手房方面的宏观调控还是相对比较紧。而近些日子,嘉兴市政府以及国家频繁出台了专门“利好”二手房市场的房产新政,把我们大家关注的目光一下子转移到了二手房市场。请您给我们讲讲,近段时间,二手房市场的一些情况及变化。

  刘经理:前段时间,我们二手房市场受到整个经济大环境以及国家宏观调控的影响,特别是受第二套房贷政策控制相对较紧的影响,我们嘉兴的二手房市场从今年的8月份以后开始出现明显恶化。就我们中介公司而言,遇到的困难也越来越多,大致表现为:有的中介公司的店面从市中心地段转移到较偏僻地段、大店面改成小店面、甚至有些店面遇到了停业的危机。

  FCCS:继11月28日嘉兴出台“22条”房产新政之后,12月17日,国务院常务会议又出台了新的促进房地产业市场健康发展的政策措施,这一系列“利好”政策的相继出台,使得嘉兴的二手房市场有没有明显转暖的趋势?

  刘经理:这些新政出台之后,在短时间内,我们目前还没有看到很明显的效果,但是我相信,从长远来说,这些“利好”政策的作用,在二手房市场中应该都能逐步显现出来。国家利好政策的出台,也进一步提振了二手房市场回暖的信心。

  但是,由于国家和地方“利好”政策频繁出台,反而相对加浓了一部分购房者的观望情绪。就我个人认为,实际上12月17日国务院出台的政策,应该已经是到点了。按照国务院新出台的政策计算,现在成交一套不足两年,购入价50万、卖出价55万的普通住宅,加上嘉兴市地方政府的退税,单营业税方面享受优惠就累计达3万多。所以现在对于真正想买房的那批人来说,应该说是一个非常好的时机,该出手时就应该出手。

  FCCS:在实际二手转让交易中,我们嘉兴目前已经可以享受12月17日国务院新出台的政策了吗?
刘经理:据我所知,嘉兴目前还没有接到上级部门下达的有关文件,所以我们目前还是按照11月27日嘉兴出台的“22条”新政执行。而且现在嘉兴有关的部门在阳光大酒店地税局那边专门设立了一个办理退税的窗口,具体工作还在进一步完善中。

  我们大家现在看到的网上新闻出来的速度比较快,那么具体的实际操作肯定需要一些时间,从国家出台政策到地方接到上级文件,再到具体调整,这个过程大概需要十来天的时间。另外,国务院12月17日出台的新政中规定“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策”,这个“一年时间”我是这样理解的:由于涉及到元旦及双休日的放假问题,国务院12月17日出台的新政要在我们嘉兴真正实行的话,大概要到元旦放假之后。

  FCCS:11月27日,嘉兴市政府出台的房产新政有涉及到一些退税问题,那么在房屋转让的实价操作中,买卖双方具体是怎么操作的?有没有碰到一些类似经济纠的问题?

  刘经理:国家规定房屋转让的交易税费是买卖双方都要承担的,但是现在来看,在嘉兴这部分税大部分情况都是由买家支付的,而这中间,也要看中介公司的操作规范程度。

  平时,我们在达成房屋转让的交易时,房屋的买卖双方会签订一个“房屋买卖合同”,该合同共有四联,除去政府相关部门各留一联外,**买进方和卖出方也会有一联,**双方可以根据合同上面所写内容要求另一方履行相关义务或者职责,必要时,也可以采取相应的法律措施。

  另外,就算撇开退税问题不算,二手房交易在实际的操作过程中都会碰到很多的经济纠纷问题。比如说,有些房屋转让的买卖双方到**都交接好了的时候,买进方发现水电费差了四五百块钱,而当他再回过头去卖出方(房东)理论时,房东就会借机推脱。

  所以对于我们中介来说,不仅要促成房屋买卖双方达成交易,更重要的是要帮助协调好买卖双方在达成交易之后出现的一系列纠纷问题,把他们买卖双方之间的整个交易过程全部完善。一个做事称职的中介公司,这些问题都会考虑在自己的心中。为了尽量避免这些问题的出现,消费者在找中介公司的时候,必须要找一个懂政策、比较懂得理财、对经济合同的签订比较内行的中介公司。

  许多人会认为房地产中介公司仅作为“顾问”提供服务,又不涉及**,并没有什么风险需要承担,其实这句话是错误的。事实上,许多中介公司失败的原因却并非其把握商机的能力不足,而是其缺乏风险管理意识或风险管理措施不当等缘故。目前我国的房地产中介普遍还处在一个初级发展阶段,房地产中介领域的法律法规、行业规范、市场经验都相对缺乏,所以国家会随着市场发展而不断调整或制定新的政策、法律法规,中介会在较长时间处在一个不确定的环境中,这就是中介业面临的政策、法律风险。随着房地产业的不断发展,对于我们中介公司来说,肯定会遇到越来越多的挑战与考验;另外,我们中介市场的规范不但要靠我们行业自律,更多的是需要政府、法律法规地支持,为社会培养出越来越多优秀的、称职的经纪人员。

  FCCS:一系列“利好”新政出台以后,对于二手房转让的价格来说相当于无形当中降价了。这对于二手房交易的价格有没有什么影响?

  刘经理:新政出来以后,虽然有的房东现在已经有提高房价的心态了,但是基于整个经济大环境的影响,目前还表现的不太明显。另外,12月17日,国务院出台的政策期限也只有一年,过了这个期限就不再享受这个优惠了,所以我觉得不管是房东还是想买房的人,该出手时就应该及时出手,过了这个村就没这个店了。

  房屋买卖的价格走势是受经济形势影响的。随着社会的发展,房价受到大环境经济制约因素的影响也越来越强。我们简单地说,想购买房屋的人出不出手在很大程度上还取决于他的预期经济收益好不好,如果他的预期收益好了,那么也就可能会增加他买房的冲动;如果在整个经济大环境不理想的条件下,他的预期收益不好,那么他可能就要选择再观望一段时间。另外一种就是刚性需求的人,那么这个时候在这么多政策“利好”的情况下,他可能很快就要出手了。如果说国家的政策现在已经基本到底了,那么我相信明年肯定会有很大一批刚性需求的人出手,所以我对明年下半年以后的整个房地产市场的回暖还是很有信心的。

  虽然嘉兴的房价从去年下半年开始略有微涨,一些新开的楼盘涨幅约在1000元左右,但都还是属于一个比较正常的涨幅范围。就我们嘉兴所处长三角的地理位置来讲,房价相对而言还是比较合理的。周边城市都涨的很高的时候,嘉兴没有涨的很离谱。所以我预计,如果没有什么意外,明年5月份以后嘉兴的房价应该会逐渐变得比较明朗。

  FCCS:我们今天的采访就到这里,谢谢刘经理的精彩点评!(文/踏雪)

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