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新政出台,嘉兴二手房市场反响平平

房拾光2008年12月25日 00:00   

访谈人物:嘉兴天天房产经纪有限公司姚家埭店店长——李波静

  访谈背景:受到整个经济大环境的影响,今年8月份以来,嘉兴市的二手房交易量呈现出明显的下滑趋势。但近段时间,国家和地方政府频频出台二手房市场的“利好”政策,引来业内外人士的高度关注。一系列“利好”新政出台以后,嘉兴的二手房市场的反响到底如何?成交量有没有明显回暖趋势?上周五,我们中国房产超市网特地走访了在嘉兴的几家具有一定代表性的中介公司,**时间为各位网友带来了目前嘉兴二手房市场的一些重要信息。下面,是我们采访嘉兴天天房产经纪有限公司姚家埭店店长——李波静女士的访谈内容。

  FCCS:李店长,你好!继11月28日嘉兴出台“22条”房产新政之后,12月27日国务院常务会议又出台了新的促进房地产业市场健康发展的政策措施,这一系列“利好”政策,在实际的二手房交易操作过程中,我们嘉兴目前都可以享受了吗?

  李店长:国务院出台的这个政策是针对全国性的,地方如果要执行一新的政策,一般是以地方政府通知为准。目前为止,我们还没有接到嘉兴有关方面的通知,所以现在还是按照老办法,即参照11月12日嘉兴市政府出台的“22条”房产新政执行。自11月28日以后(含28日)达成的交易的普通住宅都是符合嘉兴市政府27日印发的“22条”新政中涉及的二手房交易税费退税标准。

  据我所知,现符合嘉兴房产新政中退税标准达成二手房转让交易的人都已经拿到嘉兴市政府相关方面给出的退税凭证了,但是由于具体退税的窗口还在进一步完善中,真正拿到退税的钱估计大概还需两个星期。这个退税的窗口将来可能会设在阳光大酒店地税局那边。

  FCCS:近段时间,一系列“利好”新政的相继出台,对嘉兴的二手房市场有什么影响?

  李店长:新政出台以后,本来我们以为会接到很多咨询的电话,所以我们很快就把国家新出台的政策都吃透了,结果实际接到的电话没有我们想象中的那么多,这种现象很多业内人士都有同感,大家普遍反映这个新政出台以后,接到的咨询电话不是很多。这二天开始好一点了。

  发我个人认为出现这种情况的主要原因还是大家现在的观望情绪都比较浓厚,消费者普遍“买涨不买跌”的心理所造成的。另外,新政策的频繁出台,在短期内也相对加浓了购房者的观望情绪,大部分人还在等待政府下一步出台更多、更有力度的“利好”政策,但是从长期来看,这一系列“利好”政策的效果肯定会在嘉兴的二手房市场逐渐显现。

  FCCS:新政出台了以后,在你们这里挂牌的房源量、交易量有没有明显上涨?特别是新政中涉及到的普通性住宅。

  李店长:就目前来看,新政策出台以后对我们这里的影响不是很大,每天来登记转让的房源量也只是处在一个正常范围,成交量也没有明显的上升。现在成交的那批人,大部分都是属于刚性需求的人,一般现在**的人比较谨慎。**比较不正常的现象是现在有大量的租房空了出来。像去年这个时候,我们打过去退出来的房源很少,但是今年特别多。有的房源挂在我们这里几个月了,我前几天打电话过去还是空着,这种现象是非常少见的。我们已感觉到现在农民工反乡潮的影响,这种现象在一定程度上直接影响到了租房。

  相反,现在店铺的交易量倒是没有下降,但是店铺也分为两种:一种是地段好的旺铺,现在**的人还是比较多的,但是一般这种店铺非常难找,就算有人家也不愿意出手;另外一种是地理比较偏僻的,这种商铺也不好转让。

  FCCS:刚才我听您说,我们嘉兴现在还是按照嘉兴市政府27日出台的房产新政执行,其中这个新政中有涉及到房屋转让中有营业税返还80%、个人所得税返还32%、契税返还80%、城建税返还68%等。那么据我所知,目前嘉兴的二手房转让交易中,各种交易税费一般都是由买房的一方出的钱。在具体操作中,这些税费到底是怎么算?如果真像我上面所说,那么买面双方在达成转让交易后,涉及到的退税问题怎么解决?

  李店长:这种情况是不一定的,税有谁承担,这个国家都有明确规定。实际操作中,根据所谈房价,这些税费可以全部由买方来交,也可以由房东来交,或者双方各摊一半都可以,具体还是要根据买卖双方之间达成的协议。那么以后,这个税肯定是谁交的,以后当然是退给谁。

  由于**退税必须要通过房东,所以我们在二手房交易中,签订合同的时候应该把这些细节都写进合同里面。如果说当时这个税是由买方交的,那么到时候退税的时候,合同里面就要写清楚到时候房东必须有义务陪买方到相关政府部门去申领退税费。为了避免买卖双方出现纠纷,中介公司有义务在促成双方交易的时候协调好买卖双方之间的思想工作。

  FCCS:一系列新政出台以后,对于二手房转让的价格来说也是无形当中降价了。这对于二手房交易的价格有没有什么影响?

  李店长:影响肯定有,原来这部分税至少大家都能从中得到实惠。

  从我们目前沟通的情况来看,房东特别愿意降价的不是很多。根据自身不同的情况分为两个极端:一、房东特别愿意降价;二、房东特别不愿意降价。有的房东认为新政策出来了以后,税费很便宜,转让的房价等于在无形降价了,所以他这个价格就特别不愿意降下去。而那些在思想上认为房价将来的趋势是要跌的,这些人是可以让价的,而且我们中介跟他们沟通起来也比较容易。就像刚才那个客户,我跟她说了以后,她就很愿意降价。但是有几个房东,我们带客户去看了以后,客户对房子看的相当满意,但是他却又要涨价了。那么,这种房东,你再去怎么跟他说,他都认为你是为了做成这笔交易,而不是真正为他考虑。另外,房东急不急于转让房子、对于未来房价趋势的判断都会对二手房的房价造成很大影响。

  基于整个经济大环境的影响,现在达成成交的二手房价位分二种情况,好的地段,性价比好的房子,成交价还是比较坚挺,相对地段差,房型不好的,成交价位就低,如果你诚心成交的话,最终交易的价格还是需要和房东面谈。像刚才我们成交的那套房子,她最终是以22万的价格成交的,而她原来挂在我们网站上的价格是27万(因原来有营业税和个税)。像前两天人家成交的一套一百十几个平方,装修的比较好的房子,由于小区太老,楼层不好**成交只有33万。

  现在的情况是,不降价很难成交。像我们今天去看的那套房子,房子和小区环境都不错,受到金融危机的影响,客户看了房子以后肯定是想要还一点价格的,但是当时房东就不愿意。房东不愿意的理由就是:本来我挂这个价格是要考虑到他要承受那么多的税,那么现在买方至少可以省掉3万多的税费,等于已经无形当中帮我降价了。那么这种不急于卖掉的人,他肯定是不愿意降价的。但是房东这样一说,这个客户就接受不了价格,那么这笔交易就只能告吹。

  另外,由于未来房价走向的众多不确定因素,造成看涨和看跌的人数不相上下,这两种对峙观点的存在也是造成目前二手房交易量一直上不去的重要原因之一。(文/踏雪)

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