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小户型成为香饽饽 中高档房源遭冷落

——二手房市场呈现冰火两重天
花禧2008年11月26日 14:29   
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  近一两周时间里,在房博会余温和国家房产新政搅动下的嘉兴二手房市场上,呈现出截然相反的双重景象。“二手小户型房源的销售和租赁双双开始回暖。”据嘉兴市大家房屋置换有限公司营销经理王飞介绍,这跟国家新出台的一系列楼市新政不无关系,因为紧俏的小户型房源正是房产新政优惠的主力对象。但是,“大户型的中高档房源,却陷入了冷冻期。”嘉兴市立好信房地产经纪有限公司总经理助理李上旭则表示,楼市新政对大户型房源的影响微乎其微,虽然二手大户型房源的供给充分、质量也比较好,但消费者还是不为所动。

  小户型房俏销市场

  “有没有房子要卖的,面积大概在70平方米左右,位于市中心附近的?”“我想租套60平方米左右的房子,在城南这一块的,月房租大概多少?”在市区几家房产中介的门店里,前来咨询买房、租房的市民络绎不绝,这让笔者不免有点意外。

  “就近段时间开始,在嘉兴的二手房市场上,小户型房源的供销情况已经呈现出回暖的迹象。”嘉兴市大家房屋置换有限公司营销经理向笔者反映,“11月份的成交量,可以说取得了翻倍的增长。就拿大家房产的友谊路店、洪兴路店来说,这个月都已经有4~5套的成交量了。”据了解,近段时间成交的热门房源面积大多在60~80平方米,尤以70多平方米的房源****。这些房子虽然都已经有些年数了,但是因为地理位置比较好,所以也能卖得起价钱,便宜点的每平方米的价格基本上在3200~3300元左右,价格高点的每平方米能卖到3500元左右。

  同样,在二手房的租赁市场上,“小户型的房子也是非常紧俏。”各房产中介均表示,比如嘉兴学院周边一带的老房子,现在都很难租到;而且,原先房租基本在600~700元/月,现在已经涨到700~800元/月。甚至,不少小户型的房东还会将自己的房源以租代售,尤其是地理位置相对还比较好的小户型房源。“即便是在现售远不如往年的‘金九银十’,小户型房源的租赁市场也比往年要好许多。”王飞说,“现在要想在市中心位置买一套小户型的房子,几乎已经很难找到了;就算租,价格也已经比去年同期涨了100元左右。”

  据市场上相关统计数据显示,目前,在嘉兴的二手房市场上,小户型的房源,尤其是性价比较高的,或者周边有好的学校的小户型房源,还是供不应求的。相反,大户型的中高档房源则是放出来要卖的人多,市场上要买的人少。

  中高档房空关“过冬”

  相比较于小户型房源的备受追捧,原本更显尊贵的大户型中高档房源则显得冷清了许多。“近段时间,市场的交易量可谓是每况愈下。”以经营中高档二手房的销售和租赁业务为主的嘉兴市立好信房地产经纪有限公司的总经理助理李上旭表示,“虽然9~10月份的市场销售情况已经不如往年好了,但是单店的利润还是能达到1~2万元左右;现在却要差好多,基本上只有几千元,而去年同期,单店的利润则可以达到3~4万元。”几个面临同样境遇的二手房中介负责人也纷纷表示,现在不仅客户量减少,客户下单的速度也越来越慢,越来越拖。

  不仅交易量下降,中高档房的租赁市场也备显冷清。据了解,像大润发周边一带的中高档房源,因为原先大多租给外籍人士,而最近受国际金融危机的影响,外籍人士来嘉兴的减少了许多;对于本地人来说,一个月花两三千,甚至四五千租房子的情况还是比较少的。所以,有效房客的紧缺也让城西一带中高档房的租赁市场远不如从前热闹,甚至还出现不少房源空关着却无人问津。“以前,一个月能租掉20来套房子,现在最多也就租掉5~6套。”李上旭说,估计从12月下旬开始,整个市场还会再淡下来,大致上要到明年3、4月份,这几乎是每年的惯例。对此,王飞分析:一方面,银行在这个时候要进行财务核算,相对来说,放给市场的钱就会缩紧一些;另一方面,民工返乡、学生放假等原因,也让租赁市场不得不进入全年的“冷市”。

  现在购房亦当时

  “对于有刚性需求的消费者来说,现在买二手房还是比较合适的。”据李上旭分析,一方面,现在比较能跟房东谈价格;同时,可供挑选的房源的余地比较大。据了解,目前的二手房市场上,城西大润发周边一带的房源,如金都景苑、亚厦、大树花园等,基本上每平方米的均价在4500~5000元左右;稍微偏远一点的,则在4000元左右。而购房者在这个基础上,还可以适当向房东还点价。因为在这个楼市的非常时期,部分急于脱手的房东往往愿意降价销售。据个别中介反馈的信息,现在不少房东还是愿意降价销售的,一套房子少则降5000~10000元,多则可以降5~6万元。

  除了房价上能享受到更大的优惠外,在房源选择上,也将有更大的优势。因为现在放出来的房源多,尤其是大面积的中高档房源多,可供购房者选择的余地也就更大一些。“现在放出来的房子,好房源多。”据李上旭介绍,优质的房源,比如楼层、地段、性价比都比较高的好房子,尤其是品质相对比较好的学区房,以前总是比较紧缺,而现在却要充裕许多。

  楼市链接

  选好户型和面积——买二手房应掌握的六原则

  **,地理位置是关键。地段好坏,决定房屋未来的**空间。购买二手房用于纯居住的人群,可以尽量选择那些离交通枢纽、车站较近,周边商业氛围较完善的区域买房,这样不仅利于出行,生活消费也更便捷一些。购买二手房长期**的客户人群,**选择在商圈成熟、地段较好、交通便利的区域买房,因为随着商圈的不断成熟,其二手房**也会充分体现出来。如果房屋业主以租代售的话,其租金收益也将较为可观。

  第二,房屋质量看周详。房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。目前,二手房市场的老房子以上世纪80年代末90年代初的房屋居多,由于建成年代较久,使用时间较长,因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板渗水、防水防火性能较差等状况,购房者应注意这些因素。

  第三,户型面积要选好。上世纪80年代建的房子普遍户型面积较小,有些还有通风采光上的局限性,而90年代末及其之后建的房屋户型会更趋合理化些。因此,购房者要考虑自己更看中哪一方面,**置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房,白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。

  第四,房屋产权验仔细。二手房交易过程中比较容易出现因产权不清而导致的纠纷,因此了解清楚房屋产权状况十分重要。首先,弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人,并要求卖方提供合法证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。其次,确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符,向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。再次,确认产权的完整性,查验房屋有无债务负担,有无房产抵押,包括私下抵押、共有人等。

  第五,物业杂费看真切。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少;小区是否封闭,保安人员的数量和责任心如何;小区绿化工作如何;了解物业管理公司提供哪些服务。自驾车族还要查看其车位的费用等。

  第六,邻里是否很和睦。邻里之间是否和睦,关系到购房者日后的居住生活状态。购房者可通过衣着和生活规律判断小区居民的社会层次,拜访楼上、楼下、左右的邻居,了解他们在此居住是否顺心。这样,既能提前与邻里日后相处打好基础,也可知晓整体居住氛围与自身需求是否相符。 (N 陆盈盈)

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