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房价回归理性房地产调控政策远未到“转向”时

杰哥2008年09月25日 09:07   
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  房价回归理性是众望所归,也是市场规律的必然,这也决定了相关调控政策必须以公众的公共利益为出发点,不能够以相关利益群体的诉求为导向。

  发轫于去年10月的楼市变局延续至今,未来走势依旧迷茫。就在近期开发商考虑试探性降价的同时,呼吁救市的声音也越来越多。据媒体报道,“中房协”日前已上书国务院,建议改变目前“严厉”的房地产调控政策为“适度控制”,比如允许地方政府自行救市、降低房地产交易有关税率等。(据《21世纪经济报道》)

  中房协的建议得到了一些数据的支持。北京师范大学近期的一份研究报告显示,今年年底前全国房地产企业资金缺口约为6700亿元,明年将扩大到9000亿元。一旦房地产行业陷入中期调整,可能给我国商业银行带来的不良贷款达上万亿元。依此数据判断,房地产市场的“输血工程”似乎迫在眉睫。然而,国家统计局的数据却与之相左:实际上进入房地产市场的资金并没有减少,今年上半年房地产**增加了22.8%。

  应当强调的是,暂且不论这些数据是否准确、客观,一个事实却是不可忽略的,那就是在目前的房价水平下,无论是房价收入比之高,还是租金回报比之低,都表明房价仍处于明显的畸高状况。据此,必须首先要明确的是,针对房地产行业的调控政策仍应坚持不懈,必须等待房价出现实质性回落才能够有所调整。

  诚然,房地产业陷入低迷已然是不争的事实。国家发改委和国家统计局发布的调查结果显示,8月份全国70个大中城市房屋销售价格环比(比上月)下降0.1%。同时,2008年以来,北京、上海等**城市已有几十宗土地流标、流拍,并有向二、三线城市蔓延的趋势。但是,低迷的现状并不说明“救市”的必然,并不意味着调控政策必须要扭转。目前的房价**水平仍然高企,根据世界银行和联合国人居组织提出的标准,家庭购房价格在其年收入的3-6倍为合理范围。显然,目前房价水平仍然远高于国际公认的标准。

  产业发展的长期规律表明,全行业的暴利局面不可能持续存在,最终所有行业的盈利状况都将逐步恢复到社会平均水平。始于1998年的住房改革,推动了房产市场长达十年的牛市行情。在这期间,房地产开发商不仅享受着长达十年的暴利,也习惯了市场的只涨不跌。这种状况的长期持续,最终使得市场优胜劣汰的功能几近丧失,其实并不利于全行业的长期健康发展。自去年十月份以来,房地产市场逐步进入到供求平衡的观望期。这不仅是前期调控政策显效,也是供求双方博弈的必然结果,有利于推进房价回调至理性的范畴之中。在这一过程中,市场自发的优胜劣汰能够提升整个行业的活力,同时,房地产行业走势的转向也对商业银行风险控制提出了良好的警示,现在的困顿正是它们前期贷款审核疏漏过失的“成本”。作为逐利的经营实体,商业银行理当自行担负这一责任。

  所以,现在匆忙着手改变“严厉”的房地产调控政策为时尚早,“严格执行既有的宏观政策”理应依旧是下半年楼市调控的基调。同时,针对那些对房价波动敏感,可能出现断供和退房潮流的群体和区域,应该提早进行银行风险压力测试,要求开发商拿出事前的应对方案;对开发商的经营进行积极引导,鼓励房产开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道获取周转资金,以合规合法的渠道来化解资金瓶颈,从而避免调控政策对全行业的运行造成过度的伤害等等。

  房价回归理性是众望所归,也是市场规律的必然,这也决定了相关调控政策必须以公众的公共利益为出发点,不能够以相关利益群体的诉求为导向。

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