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同方·2008(燕语林苑)勇做开路先锋,打响禾城破市**枪

杰哥2008年09月24日 17:46   
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引子:
  9月24至10月31日,同方·2008(燕语林苑)推出无忧购房“安”计划:凡在活动期间内购买同方·2008(燕语林苑)指定房源并自愿加入本计划的客户,均可享受三年无理由退房,退房后获得18%回馈金的优惠。这一消息自本周三正式对外公布,随之在嘉兴房地产业内引起了不小的震动。 【相关专题报道】同方2008无忧购房“安”计划

  继国内地产龙头企业万科全国各地的降价风波、日前携旗下四楼盘率先在杭州推出促销活动以来,同方集团此番的策略在业界成为关注焦点,也在网络上引起了激烈讨论。

  面对楼市的持续低迷,除了打折促销,开发商刺激消费的手段也在推陈出新,全国各地的开发商在近两个月内相继推出“无理由退房”活动,**的甚至承诺“3年后退房时可获24%的高额利润”、“房价下跌可获差额补偿或全额补息退房”。 同方·2008(燕语林苑)作为嘉兴8月份的销售**,为何在这个时期率先提出该计划,这一计划对嘉兴楼市到底会带来怎样的影响?会不会达到天下云集响应,赢粮而影从的效果,使得其他开发商跟进,甚至采取其他的促销举措?

  恐难除观望态势

  乍看之下开发商似乎对楼盘品质信心满满;但接踵而来的各种优惠“馅饼”能否真正打动观望中的购房者尚难预料。

  随着全国楼市的低迷,目前的楼市情况是:**客已经退出,购房大多以自住为主,也就是所谓的刚性需求!就目前的嘉兴楼市来看,嘉兴购房者的购房行为多为自住形式的刚性需求,换句话说也就是消费者的需求一直存在,问题是,嘉兴老百姓的消费观念过于理性,万科的降价风波使得老百姓的心理更加保守。笔者曾在市区某楼盘的销售处听一位市民说:“3年后如果要退房,将涉及到二手房的买卖,卖方要交的税包括5.5%的营业税,1%的个人所得税,有的房源还要交1%的土地增值税,这样算来,利润也就只有10.5%,此外,银行利息也要考虑啊。就算是3年后退房了,到时候要买房还得折腾,房价也不见得能便宜,反正拖了那么久,那我就再拖一段日子吧,看看嘉兴的开发商会不会来点降价。”

  显然,万科的全国降价风波,尤其是近期杭州四大楼盘的集体降价给嘉兴购房者的购房信心蒙上了阴影,让老百姓真实的感受到了房市有风险,“入市”需谨慎的道理,观望氛围愈发严重。

  “奥运概念”的光环褪去和万科的全国性降价事件后,嘉兴房地产市场的未来走向又一次成为关注的焦点。分析人士指出,预计“金九银十”传统销售旺季将难以再现。

  而同方·2008(燕语林苑)的“安计划”的行为在消费者看来究竟是一种对市民的回馈还是变相降价,或者是为了消除消费者的顾虑,现在还难以定夺。可以肯定的是,开发商的任何一个措施定是有着它的商业目的的,究竟效果如何,一切拭目以待。

  信心保证还是集资回笼?

  同方·2008(燕语林苑)的三年无理由退房计划在9月24日一经报道,即刻引起社会各界的评论,对于此举,业界各方反应有些褒贬不一,认同的人认为这是开发商在特殊时期做出的正确市场判断,有利于供求双方的发展;否定的人认为这是对嘉兴已有的稳定市场的扰乱,因为嘉兴的刚性需求较大,销售高峰必会来到。

  一位网友指出:“在这样一个楼市观望氛围浓厚的市场下,楼盘的竞争应该是多方因素综合角力的结果,对于开发商而言,这些举措只能是权宜之计,决非长远打算。但不得不说,同方·2008(燕语林苑)的这一举措对嘉兴楼市来说是一个好消息,对于嘉兴这么一个温和的城市来说,也是一个很有勇气的行为,有助于让部分购房人打消疑虑,不过事物都有两面性,在该项计划出台后,开发商也将承担一定的风险,必须把最坏的方面想好。一言以概之,有招总比无招强。只要市场的主流没有发生问题,刚性需求依然存在,房地产市场仍能在健康的轨道中向前运行,这样的活动还是会起到促进作用的。”

  论坛里反对的网友说道:“这样一个行情推出这样一个活动优惠,如果还是卖不好,怎么办?回馈金再升吗?还有已购老客户怎么处理?这种活动反映了一些房产开发商的窘境,只是一种变相的促销方式,是一场彻彻底底的大忽悠。”更有人直言不讳地说,在消费者购买力下降的时候,楼市所谓的“巨变”或者“拨云见日”,只有靠降价,“降价才是硬道理”。” 【论坛热议>>】

  从社会责任角度思考问题

  “同方·2008(燕语林苑)推出无理由退房计划其实是一种人性化的措施,也是一种勇气,首先要对自己产品品质有信心。”同方·2008(燕语林苑)集团相关负责人称,这个活动正是站在作为一家有社会责任感的企业角度出发来全方面深思熟虑的结果。“是为了让消费者放心买房作出的一份承诺,这份承诺是对自身品质的**自信,这份自信源自对品质的不懈追求。我们一直认为买卖双方都是一样的,而不是在侥幸的期待中来取巧。因此,作为开发商应该肩负责任、着力开发和打造产品的品质和功能以提升**,而消费者应该购置适合自己真正具有**和品质的家业。” 【同方2008项目介绍】

  从这一层面说来讲,同方·2008(燕语林苑)的此举并不是如大多数人猜测的那样为了集资而已。“无理由退房”将会给开发商带来经营销售压力,但这恰恰体现了企业对自己项目质量和品质的信心,不仅是对消费者的一个承诺,更是对企业自身的一种鞭策。对开发商而言,可通过这种活动提高客户满意度和品牌美誉度;对购房者而言,避免了购房者因市场走低而受到损失,消费者权益也得到了保障,可谓双赢。无理由退房是房地产市场走向规范和成熟的表现,是一个好现象,应该给予肯定。

  十月楼市愈演愈烈?

  金九银十已经过半,嘉兴的楼市却一直风风平浪静,没有一丝波澜。在这个营销节点上,各大开发商都不敢轻易出手,但是现在情况因为同方·2008(燕语林苑)的“无理由退房”出台后将会被改变,“无理由退房”不排除“业内跟进”的可能。一旦出现大规模的退房问题,退房资金怎么处理,则是**的难题。这时,开发商的实力,将成为关键。因此,一旦出现“企业跟进”,恐怕将成为楼市重新洗牌的引信。

  从消费者的角度看,“无理由退房”几乎与“买房送车”等促销形式相差无几,甚至是如出一辙,当市面上出现了**个采取此行为的开发商后必将带动众多楼盘效法,消费者不可能连这点预见能力都没有,那么一旦接下来的一段时间真如上面所说出现大规模的打折促销,嘉兴的房地产市场将会变成怎样一副场景?

  榜样的力量是无穷的,不难想象,在新一轮打折中,禾城的楼市将达到****的高度,几乎所有的住宅楼盘开发商都会开始动用各种不同的营销手段,竞争也将越发激烈,市民的选择面为拓宽,但是在决策是会显得更加犹豫不决。也许最终的场面是,现场火爆,但是成交量低迷,供求双方的博弈又将进入一个新的阶段。

  是目标而非手段

  “无理由退房”正出现在越来越多的售楼处现场,据悉,在同方·2008(燕语林苑)推出该计划的同时,南湖新区的两大知名楼盘——巴黎都市和罗马都市相继出台同样的措施。

  其实在一个楼盘进行产品定价时,就会考虑到大面积退房与房价下调的最坏情况,因此,会将房价定在一个很真实的位置,而“无理由退房”的风险也不是外界想象的那么严重。 假如市场房价并未下降,那么,业主会获得一个增值空间;假如周围房价下降,但未跌至项目的开盘价,那么,这部分空间将是购房者的抗跌空间。开发商所需要做的就是把房价信心再传递给客户。

  从其他城市的无理由退房的过往记录来看,无论是知名项目,还是多年前项目,最终退房数量均保持低量,但是与此相比,开发商却收获了更可观的人流与销售额。 事实上,正是在这样一个良好预期的刺激下,更多的开发商也公开加入“无理由退房”的行列中。如果“无理由退房”能够成为行业的一个共识与集体动作,业主将从产品品质中受益,而行业也将收获宝贵的信心。

  在开发商参与“无理由退房”可能越来越多的时候,“无理由退房”应保持消费者与开发商的权责对等,消费者应该用第三只眼去看待当前的“无理由退房”,对于太多的承诺,应该有所鉴别。“无理由退房”应该是开发商从骨子里头,或者是从战略上要实现的一个目标,而不是一个营销手段。

  业内观点

  推行“无理由退房”这种促销手段原因不外乎三个,项目存在问题,开发商急于套现;项目滞销,开发商不顾一切代价销售;变相融资,资金链出现问题。

  对于同方·2008(燕语林苑)的项目,大家并不怀疑他们有着强大实力作为后盾的开发商推出“无理由退房”时候的诚意,我们相信正如他们公司总经理在访谈中自己的解释一样“我们的项目是有品质保证的,我们相信不会出现客户大规模退房现象”。可是,开发商承诺可以退房的时间是三年后,如果到时候房价真的跌了,而且远远低于现在这个项目的售价呢?那时候有着“无理由退房”尚方宝剑的客户必然出现大规模退房的现象,开发商并没有黄马褂,他们是不是还会信守承诺?是不是还有能力履行诺言?

  假设只有一些有实力的开发商或者高品质的楼盘推出这项措施的话,无疑可以增加购房者对开发商的信心,而一旦所有开发商都出现类似的举措之后,在**必然无法保证房源的品质,**可能出现一些退房纠纷,简单来说——只有少数开发商可以做到,绝大

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