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利率“拐弯”房贷还款新攻略朝着“省”走

杰哥2008年09月24日 15:44   
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  贷款利率降了,对**者来说影响**也是最直接的就是房贷了。去年央行6次加息,让月供族直喊“吃不消”,选择提前还贷或者固定利率贷款的人数直线攀升。然而,在近日央行公布贷款利率下调之后,关于该不该提前还贷的疑问多了起来,那些办了固定利率房贷的人也在为如何转成浮动利率发愁。

  要想省房贷的钱关键在于运用多种攻略组合出击。固定利率转浮动、双周供密集还款,多种贷款策略招招制胜。除此之外,利用低息贷款做**、多使用短期借贷,也可以为**者省下借贷成本,少花钱本身也是一种**。有房贷的**者可要悉心盘算了。

  攻略一

  固定利率“乾坤大挪移”

  功效指数:☆☆☆

  去年在央行接连不断地加息时,不少月供族纷纷采取了固定利率的方式进行还贷,可随着降息预期的加大,未来一段时间,避开固定利率成了**者的共识。

  据了解,目前,大部分银行表示尚未接到总行通知,固定利率类贷款暂时不作调整。据此,以一家商业银行的固贷利率为例计算固定利率与浮动利率之间的息差:降息前,5年期固定房贷的优惠利率为6.93%,当时相应的浮动优惠利率为6.6555%,两者仅相差0.27%;但此次降息后,浮动优惠利率降到6.579%,导致两者差距加大到0.351%,若贷款100万元,选择固定利率则意味一年要多还3510元。对此,有银行业内人士表示,利息差别确实存在,但是现在办理新的固定利率房贷,还是按照旧的利率执行,直到总行对利率作出调整;也有专家表示,虽然现在没有下调固定利率房贷,但一段时间之后有可能适当下降,但降幅可能小于基准利率降息的幅度。

  新办理房贷可以避开固定利率,那么已经办理了固定利率贷款的购房者该怎么解决“锁定”利率带来的负面效应呢?答案是转贷款。目前部分拥有固定利率贷款产品的银行可进行利率转换。但是,也有银行表示,是否可转换需要按照当初客户所签合同的具体条款而定。

  攻略二

  双周供“密集还款法”

  功效指数:☆☆☆☆

  贷款利率下调之后,办理浮动利率房贷的**者到底能省多少呢?

  根据央行的规定,下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点,其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整。以50万元贷30年为例,按照等额本息的方式还款,原先贷款利率是7.83%,每个月还款3609.74元,现在利率是7.74%,每个月要还3578.61元,月供节省31.13元,而还款总额则减少11208.73元。如果缩短还款年限,以10年还款为例,每月还款6021.56元,共计应付利息222587.09元,总还款额为722587.09元。按照下调后的利率7.74%计算,每月还款5997.91元,共计应付利息219748.72元,总还款额为719748.72元。实际每月较下调前少支付23.59元的利息款,10年仅减少利息支出2838.37元。

  这样计算下来,其实总体节省得并不多,但是如果配合其他还款方式一起使用,那么效果就会非常明显。****的还款方式中就有双周供,而这种方式对还款压力比较轻的**者最为适合。“双周供”是每两周还款一次,虽然感觉上和月供没有太大区别,但是由于按周计算每年有52周,比按月算的48周多出一个月的还款,因此在不知不觉中就缩短了还款年限,或者说是通过密集还款法实现了省钱的目的。另外,由于按双周还款,加快了每月资金回笼的速度,比较一般的月还款,相当于每个月都有一半的还款额提早还款14天,积少成多也能实现省钱的愿望。计算显示,如果借款30年,通过双周供可以缩短至24.5年,因此总还款额将节省20%,也就是说50万元的借贷总额通过双周供可以少还款近10万元。

  攻略三

  多用短期消费贷

  功效指数:☆☆☆

  小银行的短贷业务在这一轮利率下调中成了热点。 如果消费贷款的用途是购车,部分银行称,可以不用将房产抵押,直接就可办理且贷款利率不上浮,而某银行的消费贷款,甚至可以拿到50天的免息期。免息期结束后,如果无法归还透支款,透支款可以100%自动转为消费贷款,享受基准利率,不会产生逾期罚息。

  为了防范风险,目前可转换的额度为抵押房产评估价的10%,但**额度只有5万元,两个标准就低不就高。也就是说,如果想拿到这个**额度,要求抵押的房产价格必须达到50万元以上,超过50万元以上也只能拿到5万元的转换额度。虽然**额度只有5万元,但由于可以循环使用,实际上相当于获得了50万元的消费贷款,并享受10次免息机会,每一次额度均为5万元,免息期均为50天。

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