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市场人士认为:调整仍将是未来楼市的主基调

杰哥2008年09月24日 10:01   
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  央行15日宣布,不对称下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点,除五大行和邮政储蓄银行以外的中小金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。金融政策的新变化会对调整中的房地产市场带来何种影响?  

  市场人士认为,这有利于稳定楼市预期,但不会中止市场的调整趋势,调整仍将是未来楼市的主基调。 

  信号积极,但不可能改变市场运行方向

  从9月16日起,一年期人民币贷款基准利率下调0.27个百分点,其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整。贷款利率的上一次变动是在去年12月21日,当时,一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。而下调贷款利率则是近4年来**。同时,中小银行的存款准备金率下调1个百分点,这差不多是9年来央行**下调存款准备金率。

  在交易持续不振、降价促销此起彼伏的当下楼市,央行货币政策和利率政策的方向性变动格外引人注目——它会给楼市带来转机吗?在回答这个问题之前,还须明白当前楼市调整的动因。

  业内主流观点认为,去年第四季度开始,房地产市场从快速增长转入调整。  

  从金融环境看,去年央行10次提高存款准备金率,今年再分5次提高存款准备金率至17.5%的历史高位。去年央行6次加息,贷款基准利率从6.12%提高到7.47%。加息效应在今年初爆发,提前归还房贷的增多,而银行资金流动性日益收紧,流入房地产开发、消费领域的资金均减少。

  从市场因素看,近几年房价高速增长透支了市场消费能力,积聚了风险,客观要求房价理性回调与消费能力再积聚。市场形势的变化也改变了人们看涨的心理预期。于是,市场开始探索合理价位、观望气氛渐浓势所必然。  

  从事房地产相关工作30年的广东省房地产协会会长蔡穗声对记者说,必须认识到,当前房地产市场调整是经济规律起作用的反映,是市场运行的必然结果,宏观调控政策只是起了加速作用。如同2006年、2007年房价上涨有其市场动因与宏观经济背景一样,今天的市场调整,主因是供求关系动态变化及宏观经济调整。“政策只能起到加速或减缓经济运行的作用,不可能改变市场运行的方向。”

  因此,楼市正在进行中的调整不会因为利率、货币政策调整的变化而逆转。何况,政策本身调整的力度不大。房地产企业大华集团的相关人士说,商业贷款绝大多数在5年期以上,利率只下调了0.09%,仍为7.74%,公积金贷款也高达5.13%;原以为五大行的存款准备金率也会下调,但只有中小银行下调了1个点,仍高达16.5%。

  尽管如此,市场仍将央行的政策变动视为积极信号,正如国家信息中心**经济师范剑平此前所言,宏观调控采取了随时观察、随时微调的方式,未来仍然会通过微调政策来保持国民经济平稳较快持续发展。  

  立足于稳定市场,着眼于积极调整

  如何看待当下的房地产市场、后市又将如何?业内人士认为,楼市购买力仍在,但调整趋势难改。

  就在央行出台政策之前,楼市降价促销一浪高过一浪。上海新联康**顾问有限公司总经理周小丽认为,以万科为代表,降价之后的销量大增,说明了两点:一是在前期价格高点的基础上打七五折的价格是目前市场能够接受的房价;二是市场购买力仍在,当房价下降到买方期待的心理价位时,购买力就会释放出来。

  港资房地产企业中国城镇集团有限公司的柳费国认为,楼市走向如何要看宏观经济走势和政策面的变化。从目前来看,楼市将会发生四个方面的调整:  

  一是有限的购买力会发生分化,流向打折楼盘或者地理位置优越、确实具有不可复制性的资源**性楼盘。既不降价、又不具有不可替代性的房子会更加难卖。  

  二是楼盘的销售周期将进一步拉长,由于普遍性旺销已经不存在,购买力的流向是有选择性的,在一个预期下行的市场,买方总是挑挑拣拣、等等看看,购买的时间会拉长,从而影响楼盘的销售速度。  

  三是房地产企业资金成本上升,由于清盘时间拖长,企业回笼资金慢,支付银行贷款、债券的利息增多,企业的财务成本会大增。

  四是房地产企业的再融资成本将上升。在一个弱市中,房地产企业的融资无论是时间成本还是资金成本都将大大增加,简言之,在房地产销售不好的下跌周期,没有人愿意轻易借钱给开发商,就是愿意借,条件也非常苛刻。(记者:徐寿松)

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