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9月嘉兴楼市:传统旺季不见踪影!购房者趋于“冷静”,除非……

木木三三2019年10月09日 16:09   
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[导读]关于刚刚过去的9月,我们先来看几组数官方数据。
  所有有效的分析及观察,都应该建立在准确的数据上。关于刚刚过去的9月,我们先来看几组数官方数据。
  据嘉兴市房地产公共服务平台,嘉兴市本级9月住宅备案成交1467套,成交面积19.3万方,环比八月(1261套)上涨约16.3%,但与小阳春时期相比依旧不可同日而语。江南国际城秀湖中粮·祥云东方禾苑为9月新房备案前三甲,其中江南国际城以193套的备案量成为月销冠。
  另外所有上榜楼盘均位于市区热门板块,包括了国际商务区、科技城和秀湖,这说明区域的两级分化还是存在的。



(数据来源:嘉兴市房地产公众服务平台)
  9月嘉兴的新房市场说好点叫做稳步上涨,说难听点叫难以寻回“昔日荣光”,那么二手房呢?
  上个月,嘉兴市本级二手房共成交2033套,高于新房,环比8月(1949套)仅小涨约4.3%。
(数据来源:嘉兴市房地产公众服务平台)
  数据方面,我们最后再看下上个月的新房供应情况。9月市本级共有12张住宅预售公示,新增住宅2724套,这个数据环比8月(923套)涨幅较大,上涨约195.1%,但近一半的新增房源选择在10月入市。

  ① 调控之下,传统旺季难再现
  如果单拿9月跟8月相比较,所有数据表明,楼市是升温的,因为8月份实在太差了。但如果拿9月的数据与除今年2月外的其它任意一个月份作比较,都不占优势,甚至会被3、4 、5 、6 、7这几个月份所秒杀。
  9月可是楼市传统旺季,出现这种情况,不得不说调控效应比较明显,让传统旺季难以再现。
  首先是金融层面,上半年的“小阳春”有个人住房商业贷款利率下调助力的因素,但下半年金融层面开始收紧,贷款利率重回上升通道。
  据调查,9月嘉兴已经有银行实行LPR+基点方式的新版房贷利率,建行首套房贷款利率在LPR(4.85%)的基础上涨90个基点,二套上涨115个基点,即首套5.75%,二套6.0%。
  招行首套上涨79个基点,二套上涨103个基点,即首套5.64%,二套5.88%。
  (数据来源:楼市晚自习)
  这个利率相较上半年房贷利率最低时,首套房在当时的基准(4.9%)上涨8%-10%,即5.29%-5.39%,已经高了不少。
  另外,政策一再提及“房住不炒”以及“稳地价、稳房价、稳预期”,已经成为了房地产市场上高高悬挂起的两面大旗。这对市场来说,投资性需求已经很久没见到了,土地市场上半年供应减少(彼时楼市火热,供应减少应有稳定地价的考虑)的影响也出来了,造成新房市场住宅供应紧缺。

  新房市场的冷清,并没有让购房者转向二手房市场,只能说两个市场是一荣俱荣,一损俱损的关系,只有新房市场够火热,才能够将二手房市场催热,一头偏冷的话,并不能让天平倾斜,让购房者倒向另一端。
  ② 土拍没拖后腿,也没打兴奋剂,购房者更“理智冷静”
  9月底市本级的几场土拍,看表现应该是中规中矩。科技城北地块最终成交楼面价9844元/㎡,低于绿城·留香园的10033元/㎡+配建13300㎡。秀湖地块5轮报价结束,成交楼面价8022元/㎡,低于交投祥生地块的9125元/㎡+配建800㎡。
  土拍所传导出的信息,地价较平稳,没打兴奋剂,这让购房者更加“理智冷静”。但我要给这两个形容词打个引号。
  因为购房者一旦碰到与周边二手房价格倒挂的新盘,立马就会失去冷静。
  南湖新区的信达·翰林兰庭9月份公示其所有剩余房源的预售,国庆长假开启认筹,吸引到众多购房者连夜排队。这个项目人气如此之高的原因有很多,但最主要的一条应该是与周边二手房价格倒挂,价差还不小。
翰林兰庭认筹现场
  这种现象并非嘉兴独有,杭州楼市最近又出现了万人摇的楼盘——杨柳郡和金色和庄!在限价背景下,这两个楼盘同样出现与周边二手房价格倒挂的现象。

  说回嘉兴,像翰林兰庭这样的盘只能是个别,但能够告诉我们的是,购买力是在的,只是没被激发出来。
  ③ 关于十月
  9月下旬有3张预售发出,包括了绿地·新里城路劲金茂 嘉禾·金茂府交投祥生·白鹤郡,都是购房者比较关注的项目,再加上选择在10月开盘的信达·翰林兰庭,9月中下旬新增的一批住宅供应,给长假回来后的楼市注入了活力,10月楼市也注定会比9月热闹,成交数据方面,相比9月应该会有一个稳步的提升,但不看好能达到今年小阳春时候的热度。
  一是老生常谈的供应,还有就是金融层面似乎没有放宽的迹象。据了解,目前大部分银行执行新政后的首套房贷款利率在5.6%-5.8%,甚至有银行首套房贷款利率已经要加103个基点,即5.88%,相当于在之前4.9%的基准利率上浮20%。
  或许大家可以将关注点放在接下来各项目是否会有更多优惠放出,毕竟马上就是年底了。
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