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8.7海宁土拍:实际楼面价再破万 3宗熔断 总配建超3万方

赵小囧2019年08月07日 20:34   来源:中国房产超市网
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[导读]继7.10六地齐拍,7.25日四地齐拍后,今日海宁再祭大招,7宗宅地集中出让,又一次霸屏全嘉兴的头条。最终,3宗熔断,实际楼面价再破万,总建面超3万方。
  继7.10六地齐拍,7.25日四地齐拍后,今日海宁再祭大招,7宗宅地集中出让,又一次霸屏全嘉兴的头条。
  最终,3宗触及熔断!
城南地价记录被刷新!
总配建超3万方!
多个板块实际楼面价破万!

  海宁土地市场的高热行情,依旧继续!


 》》》老城区地块(海自然字19091号)


  海自然字19091号地块,位于海宁工人路商业中心,属于寸金寸土的老城区宅地,该地块也是海宁城市有机更新的重要组成部分。
  地块周边是紧密相连的成熟商圈,商业气氛浓厚,北侧为东方商厦、华联大厦、海宁小商品市场等老牌商场与批发市场;南侧隔长埭路为海宁市中医院;东侧为已完成功能更新的人民广场和爱琴海购物公园,而这也将打造成继银泰商圈后,海宁又一大商圈。

地块周边实景

海自然字19091号地块实景图
  从周边风貌与城市界面来看,都像极了嘉兴老火车站及华庭街一带商圈。
  土地面积19439㎡,容积率3.0-3.6,体量约7万方,起始楼面价4215元/㎡。
  值得注意的是,该地块附带出让条件:
  ①该项目为海宁市工人路商业中心二期项目;
  ②地块内须配建商业建筑面积约11116㎡,公寓式酒店建筑面积约9550㎡并在建成后无偿移交给海宁市城镇有机更新有限公司用于拆迁安置。
  也就是说,地块自带的基础配建占总体量的近3成,稍有经验的人一看,这宗“特殊”宅地将定向出让,最终结果,也是印证了这一猜测,海宁市城镇有机更新有限公司以底价摘得该地块,楼面价4215元/㎡,总价2.95亿元。

 》》》高新区地块(海自然字19089号)


  海自然字19089号地块,位于长安镇高新区,与海宁奥特莱斯做邻居,距离杭州下沙直线距离仅3公里,是名副其实的融杭桥头堡,历次土拍,板块热度也是居高不下。
  交通上对接杭州德胜高架,直线距离约3公里对接杭州地铁1号线。
  独特的地理位置,使得其成为今日的大热门,仅挂牌期间,便吸引了8轮报价,经过191轮竞价,该地块溢价率达到50%时,触及限价,随后进入竞配建环节。
  最终耗时5小时,厮杀326轮竞价,该地块被万科11.1亿元摘得,楼面限价8872元/㎡+配建18500㎡,溢价率50%。
  实际楼面价为11279元/㎡。

  2018年7月13日,湖州汉和投资有限公司以楼面限价9104元/㎡+配建25800㎡摘得海土字18111号地块(即绿城桂语钱塘项目),毫无悬念已创下长安镇地价新高。
  而今日这宗地块,虽未刷新板块地价记录,但也是在高位徘徊。
  目前地块周边住宅项目,主要有绿城·桂语钱塘、朗诗·万科城市之光、绿城华景川·之江明月、中天钱塘玥等项目,主流房价约在18000-20000元/㎡。


 》》》许村地块(海自然字19086号)


  同属临杭新区,许村的热度与交通优势已无需赘言,这两年,板块开发主要围绕在人民大道和龙渡湖周边,目前已吸引了碧桂园、万科、绿城、华景川、碧桂园、佳源、万城等一众房企大佬进驻,高端住区林立,龙渡湖板块目前的房价也已突破2万,属于海宁房价第一梯队。
  但今日出让的海自然字19086号地块,与此前出让的地块有所不同,位于许村镇西北侧,并非临湖板块。土地面积14765㎡,容积率1.5-2.0,体量不大,约29530㎡,此外地块需配建安置房面积不少于9900㎡,也就是说,留给开发商可供开发的体量仅2万方不到。
  起始楼面价2506元/㎡,楼面限价3759元/㎡。
  虽然体量相当小,但许村的地理优势+较低的起价,依旧没能阻挡住房企拿地的热情。
  挂牌期间便已吸引了10轮报价,且起拍价从74000万元抬至90000万元,开拍后,仅耗时2分钟,便触及熔断,随后进入竞配建环节。
  最终,经过43轮竞价,该地块被浙江恒地房产收入囊中,楼面价3759元/㎡+配建2100㎡,总价11100万元,溢价率50%。

  算上自带的9900㎡安置房,该地块的配建部分达到12000㎡,占地块总体量的近4成,实际地价则为9755元/㎡

 》》》城南地块(海自然字19071号+海自然字19093号)

  海宁的城南板块,就如同我们的国际商务区,是目前城市南向发展的重点板块。伴随着城市骨架不断延伸,区域开发也是呈现进一步南拓之势。
  今日出让的海自然字19071号地块和海自然字19093号地块就位于城南板块。
  先来看海自然字19071号地块大致位置,该地块位于城南板块的东南方向,城市主干道江南大道以北,与中梁·壹号院隔河相望。

  目前该片区的开发,还是以江南大道沿线为主,且江南大道南北两侧呈现出完全不同的面貌,以北聚集了以百合新城领衔的高端住区,以及以银泰城为代表的成熟商圈,以南的开发则处于刚刚起步阶段,留给开发商的想象空间极大。
  再看该地块各项指标,土地面积63360㎡,容积率1.2-1.6,体量约10.13万方,起始楼面价6313元/㎡,楼面限价10732元/㎡。
  对于开发商来说,各项数据都不错。再加上地块北侧的中梁·壹号院已无房源在售,目前地块周边竞争压力不大。
  最终,经过9小时鏖战,地块成功触顶,浙江万城实业集团有限公司(万城)摘得,楼面价10732元/㎡+配建17160㎡,实际楼面价逼近1万4,这个价格也是超过了中梁壹号院销售时期的价格。
  城南地价再被刷新!

  这个地价,已赶超鸿翔今年6月12日在城南摘得的海自然字19034号地块(楼面限价10562元/㎡+配建13680㎡),城南地价再度被刷新。

海自然字19071号地块实景图
  另一宗海自然字19093号地块,位于海宁主干道海昌路东侧,地块西侧是在建中的明仕达总部大楼,东侧是成熟住区,北侧隔丰收路是在建中的高端住区工联望园。



海自然字19093号地块实景图
  土地面积29852㎡,容积率1.5-2.0,体量近6万方,起始楼面价7118元/㎡,楼面限价10669元/㎡。
  最终,经过93轮竞价,该地块被中天摘得,楼面价9899元/㎡,总价5.91亿,溢价率39.1%

》》》尖山新区+盐官镇地块

  最后简单来看下,尖山地块和盐官地块的出让详情。
  海自然字19084号地块,位于尖山新区凤凰路东侧、杭州湾大道北侧,土地面积24815㎡,容积率1.8-2.2,起始楼面价2400元/㎡,楼面限价4048元/㎡。

  经过47轮竞价,该地块被浙江科大以1.79亿摘得,楼面价3279元/㎡,未触及限价,溢价率36.6%。
  与地块相距不远的宝龙世家,2018年8月的拿地楼面价为3044元/㎡。

  海自然字19096号地块,位于海宁盐官镇,土地面积18936㎡,容积率1.5-1.9,体量约3.6万方,且地块自带条件:须配建安置房不少于地上总建筑面积的10%。

  经过40轮竞价,海宁鸿翔中金联合体以总价12100万元摘得,楼面价3363元/㎡,溢价率57.1%。

  总结:
  ①众所周知,今年上半年,海宁土地市场相当沉寂,涉宅用地的供应量仅高于平湖,为嘉兴全市第二低。
  但步入下半年,仅7-8月两个月,已迎来17宗宅地出让,新增建筑面积约121.5万方,一下跃居全市首位。
  如此大手笔的推地,在目前整个嘉兴,也只有海宁有这个魄力。
  ②3场土拍,17宗宅地,9宗熔断,封顶宅地分布于许村、长安、鹃湖板块、城南、老城区、经开区等多个片区。
  一方面,你必须得承认,海宁真不愧是全嘉兴“最抗打”的区域,即便如此集中放量,各板块的地价依旧坚不可摧。
  另一方面,可以明显感受到,当下海宁的市场热度已由点及面,迎来全面开花。
  当然,这轮土拍,还出现了一个新的变化,那就是本土房企包揽的局面不再,中天、万科等外来房企频频补仓。
  ③为何海宁的地价如此坚挺?你肯定会说,有独特的地理优势,有杭海城际铁路的加持,都没错,但是,如果你去海宁实地跑一跑,感受下他的城市界面与面貌,你就知道,这个区域,土地市场长期保持高热行情,是有理由的。
  最后,附上一波海宁的城市图,稍稍感受下。

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