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嘉兴二手房挂牌价涨幅曝光!超五成小区下半年内价格有所下跌
2018年12月05日 15:50   来源:嘉兴房产超市网
[导读]小编统计了六百多个二手房,根据挂牌价涨幅表现,将所有小区大致分为了三类。
  (提示:本文中提到的价格均为嘉兴房产超市网上的二手房挂牌价,仅供参考。)
  转眼到了2018年最后一个月,回顾嘉兴二手房这一年房价,就是走了一个“上坡”和“下坡”,而“坡顶”一般出现在第三季度。不同小区的“上下坡”速度都不尽相同。
  有的小区房价上半年涨幅速度快,而下半年的跌幅较缓,最后一回望整体还是有明显的增幅。特别是品质好的小区涨幅更快,有金都佳苑、金都·九月洋房朗轩、澳洲花园之类的优秀代表,不但涨幅不小,趋势也一直保持稳定。
  例如下图金都佳苑,挂牌价从1月(17078元/㎡)开始涨,七八月还在涨,九月(19650元/㎡)达到峰值后呈稳步下滑趋势,最终11月挂牌价(19337元/㎡)比1月仍然涨了2259元/㎡。
金都佳苑1月-11月挂牌价走势
  还有一种是绝大多数的情况,小区房价受市场行情影响较大,涨得快跌得也不少。市场火热时,房东的预期都一视看好,纷纷挂出了高价,这时的市场普遍存有价格虚高的问题;下半年市场遇冷后,预期下降,二手房挂牌价逐渐回落。
  例如下图大树花园11月挂牌价(15650元/㎡)比1月(14980元/㎡)微涨670元/㎡。
大树花园1月-11月挂牌价走势
  下图怡南花园11月挂牌价(13329元/㎡)比1月(13498元/㎡)微跌了169元/㎡。
怡南花园1月-11月挂牌价走势
  上面两类不同小区在经历了今年楼市跌宕起伏的行情后的不同表现就是江湖俗称的抗跌性。抗跌性高的小区在楼市“过山车”般的行情出现时,都能保持比较平稳态势,不会出现明显的大起大伏,抗跌性越差的小区随行情波动的幅度也越大。
  那么问题来了,什么小区抗跌性高?简单来说,无非是学区、地段、配套、品质等要素傍身的小区。
  上半年的房价走势大家都知道,基本一律“你涨我涨大家涨”的模式,从下半年6月份以后,才出现不同小区挂牌价不同程度的下跌。接下来重点看看这些小区下半年挂牌价的涨幅情况。
  2018年6月与11月嘉兴六百多个小区二手房挂牌均价涨跌情况分析
  小编统计了六百多个小区,根据挂牌价涨跌幅的表现,将所有小区大致分为了三类。
  第一类:涨幅大于10%的小区约30个

上表仅罗列部分小区
  这一类的小区占了很小一部分,主要是一些老小区和次新房。值得一提到是,涨幅前二十的居然有八个小区都是三水湾周边一圈,比如有冶金二村、枫杨坊、三水湾小区、杨柳湾公寓、石榴坊、水仙坊、锦洲苑、桂林坊等,不过其中多个小区出售总套数不多,除去重复的房源,实际也不过几十套。
  其中秀湖·香颂湾“脱颖而出”,成为涨幅第一的小区,涨幅达到23%。小区位于秀湖东侧,一路之隔就是浙师大附属学校,小区各方面的区位都不错。
秀湖·香颂湾1月-11月挂牌价走势
  秀湖·香颂湾11月挂牌价(20606元/㎡)比1月(14879元/㎡)涨了5727元/㎡。
  第二类:涨幅在-3%-9%的小区约440个

上表仅罗列部分小区
  其中涨幅1%-9%的小区约240个,涨幅-3%-0%的小区约200个。这是二手房市场中大多数的情况,挂牌价基本稳定,上涨或下跌几百一平都属正常情况。
  大部分小区都在这类,次新房有香缇御峰、承安·南湖壹品、铂金府邸、尚东名邸等;
  别墅项目有丁香花园、同德园、盛世豪庭·香堡、景尚墅等;
  早期商品房有嘉州美都、金都·九月洋房、翰林府第、放鹤洲花园二期、永泰广场、紫金凰庭、穆湖花园、格兰英郡等;
  老小区有清河小区、电子小区中意苑、吉水小区、菜花泾、洪仁苑、越秀北苑、真合里、王安里等;
  也有拆迁安置房嘉城绿都、长新公寓、阳海景怡南区、府南花园、茶香坊、泾水公寓等。
  第三类:涨幅在-3%以下的小区约150个

上表仅罗列部分小区
  最后一类占比也不大,次新房有宏润花园、万达华府、晨凯·红树湾等;
  早期商品房有格林小镇、都市先锋、华新花园、当代华府、大树花园等;
  老小区有松合里、吉安里、银建公寓、新秀苑等;
  也有拆迁安置房隆兴公寓等。
  ——————————————————————
  看完小区挂牌价的不同涨幅之后,相信你会有两个最直观的反馈:
  ①不同小区的挂牌价抗跌性不同,11个月来的涨跌幅表现也是不同的,受市场欢迎的好小区抗跌性能会更好;
  ②上半年二手房挂牌价“虚涨的大雾”是真的大,而眼下的二手房市场逐渐回归理性,尤其是下半年的行情,不少小区出现涨幅收小或者是明显降幅的变化。
  另外看了六百多个二手房挂牌价,最后奉上一个大致的价格梯度,以供参考:
  别墅项目,2万、3万都有;
  带学区(主要指北师大、上外)的高品质商品房,约2万上下;
  地段好、品质好,但学区优势不明显的小区,1.6-1.8万;
  品质一般的商品房和稍老的但有优势(指地段或者学区好等)的老小区,1.2-1.5万;
  老小区、拆迁房之类,在1万上下,根据年代新旧程度,会有不同的差距。

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