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五县土拍接连遇冷 嘉兴地王围城时代将终结?
2017年08月11日 15:46   来源:中国房产超市网
[导读]地王不见了,高溢价率也不见了,甚至来参与竞价的房企数量也大幅减少,上半年频频辗转各大土拍现场的央企、国企更是销声匿迹。种种现象,无一不透露着土拍热度正在逐步冷却的信号。
  今年上半年嘉兴五县的土拍热度可谓是空前之高,从嘉兴市区,到平湖、到嘉善、再到海宁、桐乡和海盐,接二连三的高价地和层出不穷的地王,一次次的打破大家对土地价格的预期。
  有人开玩笑的说,现在出个地王真的是再正常不过的事儿了,哪次土拍不出地王才觉得稀奇。相信有这种感觉的人不在少数,从震惊到习惯,大家已经“被迫”认可了土地市场的火爆。
Part1
  然而下半年伊始,五县的土地市场却发生了一丝变化:
  平湖:
  7月12日,平湖迎来首场“限地价+竞配建”土拍,当天出让的4宗宅地,仅有2宗地块因达熔断而进入竞报配保障房比例阶段。而最近8月2日的这场土拍,新城控股更是以底价竞得曹桥宅地,报名房企也仅有一家,与过去人满为患的拍地现场,截然相反。


8月2日平湖土拍现场
  嘉善:
  7月14日,嘉善再迎“限地价+竞配建”土拍,当天仅有2宗地块超过最高限价进入竞配保障房环节,另两宗被旭辉竞得的地块恰巧达到最高限价,不仅没有进入保障房竞价环节,且叫价仅10余轮,耗时仅半小时。
  海盐:
  7月21日的这场土拍,叫价仅3轮,楼面价仅2524元/㎡,溢价率为2.14%。放眼上半年的海盐土拍,楼面价大多站上了5000+。
  海宁:
  8月7日,海宁迎来首场“限地价+竞自持”土拍,不仅没有达到限价,出让的4宗地块溢价率更是仅有33.25%。要知道,今年上半年,海宁成功出让的22宗宅地,其平均溢价率高达116.4%。
  地王不见了,高溢价率也不见了,甚至来参与竞价的房企数量也大幅减少,上半年频频辗转各大土拍现场的央企、国企更是销声匿迹。
  种种现象,不禁让人嗅到了一丝要“变天”的意思,无一不透露着土拍热度正在逐步冷却的信号。
  Part2
  那么,是什么原因,让之前烈火烹油般的土地市场,悄然降了温;又是什么原因,让在拍卖现场杀红了眼的开发商们恢复了理智与冷静。
  首当其冲,离不开政府的调控。
  截止目前,除了海盐,嘉兴市本级及五县均已出台了土拍新政,在“限地价”的大前提下,各地因城施策,嘉兴加入了摇号环节,嘉善和平湖加入了竞配保障房环节,海宁与桐乡则出台了“竞自持”环节。
  在严格的土拍规则,高企的拿地成本,更低的盈利空间面前,下半年伊始嘉兴各地的土地市场早已不复之前的盛况。


平湖今年部分已出让宅地楼面价对比
  其次,购买力的提前透支。
  在“上海人”效应与各种利好规划的刺激下,不论是嘉兴、平湖、嘉善还是海盐,这几个经过“环沪热“洗礼的城市,购买力已被严重透支。
  再次,曾经的价值洼地一去不复返,让投资客踟蹰的同时,也让开发商们放慢了脚步。
  曾经除了海宁的房价破万,嘉兴其他地区的房价都在七八千左右徘徊,“价格洼地”+“环沪”的吸引力,让无数投资客趋之若鹜。但如今,放眼望去,遍地都是15000+的房价,早已不负“洼地”之名,上海外溢只得分流到其他房价更低的环沪城市去。
  嗅到了此变化的开发商,自然也将拿地目标投向了其他环沪外溢城市,比如——湖州。
  就在海宁8.9土拍溢价率仅33.25%的同一天,湖州仁皇山地块却拍出了9979元/㎡的楼面价,再创新高。
  湖州的现在,就好似嘉兴刚刚过去的好时光。
  Part3
  其实,楼市与土拍,两者是互相作用的。土拍在影响楼市的同时,楼市也是会影响着土拍的,土拍现象折射出的是楼市行情的变化。

  那么,我们不妨大胆预测下,接下来的土地市场,将如何走?

  首先,火爆的土地市场会降温,“大地主们”举牌叫价会更趋理性和谨慎,除非有更优质的地块出现,不然,拍出超越当前地价的地块是小概率事件。
  其次,只要政府没有放松调控,限价之下,不会再有新地王产生。


2017年下半年五县已出让宅地汇总
  再次,在行情火爆时期,“缺粮”的开发商们就像捡漏的“上海人”一样,见地就抢,打乱区域价值与价格体系的事屡见不鲜,不少差强人意的地块被拍出了新高价。预计短期内,在政策严控之下,这样的现象将不复存在,在开发商理性拿地之下,各个板块的价值将得以重新回归。
  但是,也有个问题我们不得不忽视,那就是,即便当前土拍有所降温,但想要楼面价极速回落也是不现实的,毕竟,这波行情下,不论是起拍价还是楼面价都纷纷站上了新台阶。
  最后,来提下我们最为关心的嘉兴市本级:
  自从5.22的世纪大战后,市本级宅地供应已熄火至今,所有人都在屏息等待着嘉兴宅地市场的再度开闸。
  2017嘉兴供地计划仅完成3成不到,这计划中待出让的179万方宅地,就和目前的房源大军一样,正在输入中……【26%的全年供地计划已完成 下半年嘉兴的焦点板块全在这里
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