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13个重要总结!“房荒”不是问题,你的买房机会要来了!
——2017年嘉兴楼市二季度白皮书
2017年07月07日 15:18   来源:中国房产超市网
[导读]楼市那么乱!信贷那么紧!存量那么高!推地那么多!行情还会那么火吗?房子还愁买不到吗?下面13个重要总结,你慢慢看

楼市那么乱!信贷那么紧!存量那么高!推地那么多!

行情还会那么火吗?房子还愁买不到吗?

下面13个重要总结,你慢慢看,我一本正经地告诉你,

小伙子们不要急,备好老婆本,你的机会要来了!

—————————以下是正文—————————

  2017年一季度,伴随着楼市热度的升温,全国各地调控升级,政策靴子纷纷落地;

  2017年二季度,楼市调控政策继续收紧,土地新规层出不穷,市场进入调整期。

  政策年下的嘉兴楼市,一边在全面接轨上海的托市下预期满满,一边在骨感现实的裹挟下隐忧丛丛;二季度的嘉兴楼市,成交量虽不及去年,但市场仍然是疯狂的,522的土拍,五县的地王,商业的去化,住宅供应量的扭曲,二手房价格的暴涨,存量的高企,信贷利率的提高……这一切的一切都在二季度楼市出现了转变。

  相比一季度,二季度楼市更有看点,也深刻影响着下半年楼市行情的走向。

  二季度重要结论

  1、二季度商品房成交量 同比下降15.07%

  据房产超市网数据监控中心统计,2017年二季度,嘉兴市本级成交各类商品房12236套,同比去年二季度(14408套)下降15.07%;环比今年一季度(6945套)上涨76.18%;二季度成交面积117.08万方,同比下降24.67%,环比上涨91.21%;成交金额104.81亿元,同比下降6.85%,环比上涨103.67%。

  2017年上半年,嘉兴市本级共成交各类商品房约19181套,同比去年同期下滑11.2%,为近9年来次新高。

  2、二季度商品住宅成交量同比下降近五成

  据房产超市网数据监控中心统计,2017年二季度,嘉兴市本级普通住宅成交量为6385套,同比去年二季度(12335套)下降48.24%;环比今年一季度(3007套)上涨112.34%。住宅成交面积80.89万方,环比今年一季度上涨102.48%。

  2017年上半年,嘉兴市本级普通住宅成交约9392套,同比下滑44.7%,成交面积80.89万方,同比下降约43.45%。

  3、二季度商业用房同比爆涨144.57%

  据房产超市网数据监控中心统计,2017年二季度,嘉兴市本级商业类用房共成交4527套,同比去年二季度(1851套)上涨144.57%;环比今年一季度(2728套)上涨65.95%。其中,商贸成交2335套,同比上涨136.10%,成交面积14.34万方;写字楼成交2192套,同比上涨154.29%,成交面积14.39万方。

  至此,2017年上半年,嘉兴市本级商贸成交4143套,写字楼成交3112套。

  4、其他用房,二季度成交量为1324套,环比上涨9.42%。上半年共成交2534套。

  5、二季度商品房“价涨量跌” 成交价站上15000+

  2017年上半年,嘉兴商品房成交均价上涨明显,首破9千。从每月数据来看,1月成交均价8633元/㎡,2月7966元/㎡,3月8442元/㎡,4月8768元/㎡,5月9141元/㎡,6月8972元/㎡,二季度,商品房成交均价为8952元/㎡,同比去年(7239元/㎡)上涨23.66%,环比今年一季度(8404元/㎡)上涨6.52%。

  住宅方面,目前官方备案均价暂不对外公布,我们根据每日最高单价和最低单价,做了初步测算,4月住宅最高单价平均14911元/㎡,5月住宅最高单价平均15323元/㎡,6月住宅最高单价平均13023元/㎡;最低平均单价都差不多在4千多。

  如果觉得这个价格还不够直观,我们再来看商品房预售情况。

  6、商品房预售信息 小户型入市量最多

  据房产超市网数据监控中心统计,2017 年二季度嘉兴市本级共有29个项目获得33张商品房预售许可证,共新增商品房预售量6937套,预售面积66.30万方;其中住宅新增预售量5171套,预售面积55.81方;商铺新增预售量1092套,预售面积6.86万方;写字楼新增预售量34 套,预售面积1.78万方;其他640 套,预售面积1.15万方。

  从新建商品房住宅入市量来看,二季度住宅入市量4670套房源(不含拆迁安置转商品房),入市面积50.23万方,平均面积108㎡。入市房源中,户型面积在90㎡以下的最多,1536套占比32.9%,其次100-120㎡和120-140㎡的入市量基本相当,分别有1179套、1130套,占比都在25%左右;90-100㎡的有672套,占比14.39%;144㎡以上及别墅共153套,占比3.27%。

  从预售备案价来看,二季度约有8个楼盘预售均价达到1万以上,分别为佳源·优优花园二期(动态 图库 户型)、世合理想大地·至真里、祥生·江南新语、祥生·玖熙花苑(动态 图库 户型)中梁·秀湖壹号院(动态 图库 户型)佳源·优优秀湖(动态 图库 户型)佳源·优优华府(动态 图库 户型)荣盛·香韵名苑(动态 图库 户型)等,最低预售均价10193元/㎡,最高预售均价12000元/㎡。需注意的是这只是预售备案毛坯价,现在实际的成交价,是在这预售价的基础上,加上车位捆绑价,有的再加上精装标准价,或其他费用,折算后的实际成交价起码在13000元/㎡、15000元/㎡以上。

  简单举个例子,我们都取中间值计算,假设购买一套面积100方的房子,毛坯单价11000元/㎡,精装标准2000元/㎡,再捆绑1个车位20万,其他费用暂不计,那么,这套房子的总价150万,实际成交价就在15000元/㎡

  7、二季度14个项目开盘入市房源4611套

  据本网不完全统计,2017年二季度嘉兴楼市共14个项目开盘推新(不含乡镇),总入市量达4611套,其中住宅4332套。分别为:

  4月4盘推新,信达·香格里(动态 图库 户型)(315套)、金地·艺境(动态 图库 户型)(326套)、佳源·优优秀湖(171套)、恒大·香湖左岸(224套)、大树·湘湘恬园(动态 图库 户型)(209套);

  5月6盘推新,金地·艺境(514套)、祥生·江南新语(264套)、佳源·优优花园(动态 图库 户型)二期(389套)、中梁·秀湖壹号院(160套)、万科·秀湖宽邸(动态 图库 户型)(280套)、世合·理想大地·至真里(动态 图库 户型)(240套);

  6月6盘推新,金地·艺境(256套)、金地·都会艺境(动态 图库 户型)(348套)、恒大·香湖左岸(176套)、台昇·璞悦汇(商业279套)、荣盛·香韵名苑(227套)、佳源·优优华府(233套)。

  从开盘去化情况来看,二季度嘉兴楼市处于供不应求的状态,尤其4、5月份,一些热门楼盘几乎封开必售罄,比如金地·艺境首开300多套房源1100多组抢筹;再比如佳源·优优花园二期,不到3小时,全部房源售罄告捷。

  当然也不是每个楼盘都受到市场青睐,必然会存在因地段或价格或其他原因而影响销量的。但不得不说的是,无论行情如何变化,唯一不变的就是,只有尊重市场,认真做产品的开发商,才能赢得市场口碑

  8、库存高位回归 住宅存量486万方 去化周期21个月

  据本网初步统计,截止到二季度末,嘉兴市本级约有48个项目有房源未入市,其中包括一些还未面市的纯新项目和部分开盘在售楼盘,总供应量约486万方(乡镇116万方,市区370万方),估算房源约42260套,其中大部分房源预计将于今年下半年或明年上半年入市。

  从去化周期来看,以上半年住宅市场平均每月成交量1565套的去化速度计算,42260套的存量则需要27个月方可消化。倘诺以月均2000套计算,去化周期也要21个月。

  如今,去年拿地的开发商项目,目前基本都已开工建设,很快就能达到预售条件,初步统计,下半年可入市项目达25个。也就是说,下半年将有一大波新房源将入市,房企竞争压力将变大,购房者可挑选余地也会增大。

  9、土地市场创下了近5年同期新高

  据本网统计,2017年二季度,嘉兴市本级共成功出让38宗地块,土地面积151.42万方,成交金额81.28亿元,无论是同比还是环比,数值都是明显的上涨。其中,住宅用地8宗,共吸金73.69亿元,占比90.66%;商业商务用地6宗,吸金2.68亿元;其余为工业、物流仓储、科教用地等。

  至此,2017年上半年,嘉兴市本级共成功出让66宗地块,相比去年同期增加15宗,土地成交面积约238.4万方,同比去年上涨约113.5%;总成交额约93.82亿元,远超去年同期(20.29亿),同比暴涨约362.4%,另有2宗地块遭遇流拍,2宗终止挂牌。其中,涉宅类用地共出让12宗,总成交金额达80.81亿,占比高达86.1%。

  不论是成交金额,还是成交面积,上半年的土地市场都创下了近5年同期新高。

  事实上,嘉兴整个上半年土地市场重头戏就是载入史册的522土拍盛宴,不仅改变了土拍规则,也改变了房企格局,同时,也刷新了多个板块的价格体系。

  10、二手房市场严整继续 成交量下滑明显

  目前,嘉兴二手房成交数据仍然无法查询,但从中介门店的遍地开花、本网新注册的经纪人数量的暴涨,可以看出这个行业的火热。不过,行业乱象的丛生,也让中介行业面临了新的挑战与严格整治。

  4月7日,七部门就联合发文决定对嘉兴市本级房地产市场开展综合整治专项行动,这也是嘉兴历史上规模最大、最严厉的房地产市场联合整治行动。为期1个多月的检查工作,累计出动247人次,对72个房地产开发项目、4家经纪机构进行了检查,发现问题100个,经督促,已整改问题82个。

  6月,专项行动进入第三阶段即综合整治阶段,并联合发布了《关于对嘉兴市本级房地产市场开展综合整治专项行动第三阶段工作方案》。6月19日,为加强房地产经纪管理,《关于加强全市房地产经纪管理促进行业健康发展的实施办法(试行)》出台,要求严格完善房地产经纪行业管理制度。整治行动的密集出台,无疑是对房地产市场健康发展起到积极作用。

  在政策调控及市场作用的影响下,从几家大型房屋中介公司了解到,与”限售“新政实施前相比,不少门店成交量都下滑了10%-20%,此外,来电来访量也有较大幅度的下滑,但二手房价格依然维持高位。

  国家统计局数据显示,2017年5月,嘉兴二手房销售价格环比上月上涨了4.8%,涨幅居浙江省首位,而与去年同月相比,嘉兴二手房销售价格则上涨了29.6%。

  据本网数据监控中心显示,今年1-6月,嘉兴二手房(住宅部分)的挂牌均价呈明显上升趋势,从1月的9261元/㎡,上涨至6月的11789元/㎡,涨幅高达27.3%。

  而实际上,主城区二手房的成交价普遍站上了15000+元/㎡,部分热门地段、拥有优质学区加持的二手房,成交价更是逼近20000元/㎡。

  11、嘉兴房地产开发投资飙升 销售面积回落

  1-5月,全市房地产开发投资282.92亿元,同比增长61.7%,总量和增速列全省第4和第1位。商品房销售面积377.32万平方米,增长5.3%,待售面积总量继续下降。

  房地产开发投资飙升,建安投资增速加快。1-5月,全市房地产开发投资同比增长61.7%,较1-4月提升6.4个百分点;其中住宅投资216.31亿元,增长80.0%。按构成分,1-5月全市房地产土地购置费127.63亿元,占房地产开发投资的45.1%,比重较上年同期提高26.6百分点;建筑安装工程投资140.36亿元,同比增长11.3%,比1-4月提升4.6个百分点。

  商品房销售面积回落,住宅销售由正转负。1-5月,全市商品房销售面积377.32万平方米,同比增长5.3%,比1-4月回落6.3个百分点。其中,住宅销售317.71万平方米,下降1.0%,比1-4月回落6.4个百分点;办公楼和商业营业用房销售分别增长58.3%、88.4%。

  待售面积总量大幅下降,去库存效果明显。5月末,全市待售面积365.14万平方米,同比下降31.8%,总量较4月末下降3.1%。其中,住宅待售面积160.65万平方米,同比下降38.6%;办公楼和商业营业用房待售面积分别为34.84万平方米、126.12万平方米,同比分别下降34.7%、23.3%。

  12、政策概况 下半年信贷收紧将是大概率事件

  2017年上半年,在因城施策的导向下,各地政府积极深化房地产政策调控。截至6月底,已有60余个地级以上城市和30余个县市出台收紧政策,海南、河北从省级全面调控。

  在这一轮的调控中,嘉兴五县市域均已实施限购政策,暂停向拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。而嘉兴市本级,5月20日出台了限售政策,非本市户籍居民、拥有1套及以上住房的本地居民,住房不动产权证未满2年的不得上市交易,不得办理转让公证手续。

  同时,针对房地产市场乱象,开展了一系列的专项整治行动,并出台了加强房地产经纪管理促进行业健康发展的实施办法。

  至此,嘉兴楼市已开启“限购”“限贷”“限价”“限售”四限模式,可以预期的是在各方因素的影响下,下半年市场将逐步回归理性,信贷收紧将是大概率事件。

  13、下半年楼市展望

  ·下半年预计25个新老项目将集中入市,在政策影响、政府控价、信贷收紧和市场竞争的共同作用下,楼市行情将逐渐回归常态,供需关系逐渐趋于平稳。

  ·下半年,在存量高企,信贷收紧,购买力提前透支的情况下,现金为王。这对于开发商而言,下半年是资金回笼的关键时期,房企间竞争压力将变大;于购房者而言,下半年选房余地将增大,可备好足够现金等待机会入市。

  ·根据《嘉兴市本级2017年度住房用地工地计划表》来看,522土拍之后今年市本级还将有约200万方住宅用地出让,这部分宅地也预计会在下半年集中入市。那么,未来嘉兴很有可能又要回到去库存阶段。

  ·全国很多一二线大城市已经打响了降价第一枪,房地产大背景变化对嘉兴这种三四线城市必将有影响。

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