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前三季度:楼市成交创史上新高 四季度或存调整压力

谷雨2016年10月12日 12:01   
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[导读]2016年前三季度,嘉兴楼市新房成交量创下史上新高!已热得冒泡的嘉兴,在多城调控密集来袭下,似乎又要出现新的逆转,四季度或存调整压力。

  2016年,伴着去库存的基调,开启最惠政策空窗期,憧憬上海大都市圈的纳入,今年的楼市疯狂来得比往年都要凶猛,快速蹿高的房价令人措手不及,蜂拥抢购,以致尚未到**一个季度的冲刺,成交量便已远超历年。而近来20多个城市调控密集出台,已热得冒泡的嘉兴也比往年敏感,似乎又要出现新的逆转,如此,嘉兴楼市未来又将走向何方?


2009年-2016年嘉兴历年前三季度商品房成交对比图

  前三季度成交创史上新高

  37894套!2016年前三季度,嘉兴楼市新房成交量创下史上新高!毋庸置疑,今年整年的成交量也将是无前例的!

  据本网统计,2016年前三季度,嘉兴市本级成交各类商品房约37894套,同比去年猛涨106.32%;比历年成交**的2009年(31413套)还要高出6400多套,已然刷新历史新高。其中,嘉兴市本级商品住宅前三季度成交备案量约29471套,同比去年猛增140.93%,占比77.77%;商业类用房成交量共约7516套(含商贸3669套,写字楼3847套);其他约成交907套。


2016年1-9月嘉兴商品房成交走势图

  从每月成交走势来看,虽然今年上半年1-5月成交量相比下半年相差较多,但是,整体来看,今年无论年前年后,购买力相对往年都要高:

  1月份岁末优惠促销为2016年楼市开了个好头;2月份政策利好信息不断,为后续冲量奠定基础;3月新政窗口期,打破了自2013年以来单月成交破3000套的记录;而后,在上海公积金可在嘉兴贷款买房、嘉兴未来或将纳入上海大都市圈的规划等一系列消息放出后,市场升温明显,到了6月,购房热情及**热情达到高峰,购房者恐慌入市现象加剧,房价、地价水涨船高。

  到了下半年,新房主流市场闹起“房荒”,成交量连续下滑,其主要原因还是在于主流楼盘房源量的暂时短缺,与开发商的“捂盘惜售”、“封盘”有一定影响,同时,与部分需求被提前释放也有一定关系;另一方面,随着新房房价的上涨,可选房源的减少,不少购房者纷纷“弃一从二”;此外,9月多个热门城市密集性调控,或多或少也影响了部分购房者进入观望状态。

 


2008年-2016年9月嘉兴商品房价格月均走势图

  从商品房价格来看,历年来嘉兴房价走势尚且平稳,多年来商品房成交均价在7500元/平米上下,09年至10年出现**波涨幅,到了11年6月出现单月**峰值,9391元/㎡,此后受到调控政策的影响,嘉兴楼市一度回归“合理”房价,同时出现稳中下滑的趋势,直到2016年,房价走势明显**,尤其主流楼盘,涨幅过千,单价普遍过万。



  2016年每月成交均价走势也是相当明显,上半年还有小幅波动,到了下半年可以说是直线**,且住宅成交均价开始高于商品房均价,这其中与嘉兴商业用房价格倒挂现象有一定关系,换言之,嘉兴商业市场有待优化提升。

  楼市高温不退 库存下降明显

  经历了一季度的调整,二季度的蓄势,三季度的疯抢,嘉兴楼市主流市场闹起了“房荒”,各区域内可售新房源量缩减,在此情形下,嘉兴库存量到底还有多少呢?究竟还有哪些房可售?

 


2012年-2016年嘉兴市本级商品住宅预售量及备案量对比图

  小编根据预售量和去化量简单估算,真的是不算不知道一算吓一跳。据统计,2016年前三季度,嘉兴市本级新增商品住宅预售量13688套,新增住宅预售面积152.17万方。而前三季度住宅成交备案量达29471套。若根据新增预售量和备案量初步计算,从2012年以来截至2016年9月30日,剩余房源量仅3838套,按照目前近几月的销量情况来看,都不够一个月卖!

  不过,需注意的是这3838套是已取得预售证的可销售剩余房源量,且不完全统计。目前,市场上还有不少新盘尚未取得预售证,加上今年新拍地块的体量,后市可选房源量的**还是有的。【点击查看——2016嘉兴商品房预售证监控


2016年嘉兴各区域主流楼盘房源存量

  再细化到各区域,根据房产超市网数据**统计,市区各主流楼盘中,大部分楼盘的在售房源****,并且主要以大面积户型为主。更重要的是由于市场出现的供不应求,地王频出所导致的房价持续上涨,也使得一些库存不多的楼盘推盘速度放缓。就各区域来看,国际商务区和城南板块未来拥有的可售房源量最多,仍将占据主导地位。

  多城调控密集来袭 四季度或存调整压力

  今年在去库存的主旋律下亦是一个政策调控年,因城施策效应展现淋漓,从2月29日“杭十条”落地以来,前三季度各热门城市出台的重磅政策就有31个,其中还不包括开年初推出降首付、调利率、降契税,降准、营改增等一系列最惠政策。一松一紧势必要将调控进行到底,四季度刚开局,国庆假期就又经历了一场密集调控,7天19城调控,10月8日又再增3城。【点击查看——2016政策监控

  如今,嘉兴周边城市,杭州、昆山、苏州、上海、无锡等均已加入调控行列,或调控升级或限购或限地价或提首付,以遏制房价快速上涨,唯独嘉兴尚未出台相应政策,不过调控风声已四起。

  无独有偶的是,原计划10月13日-16日一年一度的秋季房博会就在昨天被临时叫停,因故推迟,具体举办时间将另行通知。一时间,嘉兴城各种猜测漫天,纷纷议论是否将出调控政策。

  如此预期下,相比抢购,观望现象已初现。

  延伸阅读:

  调控密集来袭,嘉兴楼市走向如何?嘉兴前三季度盘点

  调控传闻愈演愈烈下 嘉兴楼市或已站在风口之上

  奇扒说第17期:对不起,你已患“丧尸癌”~

  重要通知:2016嘉兴秋季房博会因故推迟

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