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楼市主题仍是去库存 将建立健康发展长效机制

努先森2015年05月10日 09:43   
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[导读]
  4月30日,中共**政治局召开会议。会议报告提到,要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。这被业界认为接下来政府可能继续出台鼓励购房的税收和信贷政策,以起到消化住房库存,进而刺激房地产开发**的作用。
  将建立健康发展长效机制
  据了解,在此次会议之前,一系列有利于房地产健康发展的举措已开始实施。今年3月1日,我国正式施行的不动产统一登记,就是构建房地产长效机制的基础。与此同时,个人住房信息联网城市不断扩大,房地产税改革也在加强调研、扎实推进。
  专家建议,建立房地产健康发展的长效机制,要与正在进行的财政、金融、土地制度等一系列改革紧密结合。除了长效机制外,自3月底以来,“稳住住房消费”的政策也接连出台。3月30日,央行、住建部、银监会、财政部、税务总局等五部委联手出招,降低二套房首付比例,并下调了售房免征营业税门槛。
  业内人士表示,放松房地产调控可以被视为政府应对经济增长下滑的重要举措。房地产政策放松应继续加码。“过去为调控房地产过热而出台的偏紧政策应尽快促使其回归到合理水平上来,比如二套房首付可以降至三成。与国际上普遍一成首付相比,作为改善型需求的二套房首付比例仍有下调**。”58同城负责人张先生认为。
  去库存仍是主要着力点
  易居房地产研究院研究员严跃进认为,从中共**政治局的此次会议精神看,后续势必会出台一些更为细致、具可操作性的政策。首先,要完善市场环境,关键要做到市场的公开透明。所以,后续围绕房地产市场交易背后的税费政策、金融政策、市场预期干预政策等可能会加大信息披露的要求。即在政策出台和市场预期稳定方面可能会多部门联合行动。其次还需要建立新常态,必须和地方政府的行政调控密切结合。或在这方面出台一些关于地方政府楼市调控的责任制的规定,否则强化地方政府责任制可能是一个空话。
  方圆地产**市场分析师邓浩志表示,**最近已经接连出台了许多支持房地产的政策,未来应该会观察一下市场反应再作下一步调整决定,所以短期内应该不会再有大的利好楼市的政策。下一阶段可能会逐步落实总理提出的“分城制策”的意见,所以未来会是各地方政府推出地方版的刺激楼市政策。此外,上半年还有许多经济政策,虽然不直接针对楼市,但也会作用或者利好楼市,比方说货币政策的调整,比方说自贸区等享有政策或规划优势的板块落地。
  根据国家统计局公布的数据,一季度,全国商品房销售面积18254万平方米,同比下降9.2%,降幅比1~2月份收窄7.1个百分点。其中,住宅销售面积下降9.8%。房地产开发企业土地购置面积4051万平方米,同比下降32.4%。至此,3月末,全国商品房待售面积64998万平方米,比2月末增加1076万平方米。
  对此,中原地产**市场分析师张大伟分析称,目前楼市库存仍在不断增长,这表明房地产市场还没有全面企稳,因此去库存仍将是目前和未来一段时间内楼市政策的主要着力点。因为只有库存去掉了,房企拿地和**的意愿才会增加,稳**才有希望。
  严跃进也认为,要盘活楼市的存量,后续涉及存量清算的工作。从内部来说,近期或对土地存量、房产存量、公积金存量、银行信贷资金存量可能会有一个盘点。只有做好盘点,才可以有比较好的盘活做法。
  机构预计二季度末前降息
  日前,国际**投行高盛的经济学家宋宇在报告中称,中国政治局会议明确阐述了政策放松的立场,中国国务院料在未来数月继续通过货币和财政政策及行政手段等放松措施来推动需求增长,尤其是**需求增长。
  高盛预计,中国人民银行降息将在今年二季度末之前,下调幅度或大于上次的25个基点,进一步降准可能会在随后的三季度。
  高盛表示,今年3月初银行间利率从5%被引导至2%以下,中国央行将使用现有工具将之保持在低位从而辅助地方债发行,但不会使用QE方式直接购买。政府还将通过各类督查工作确保放松措施被真正付诸实施,同时将继续实施这些放松政策,直到经济显现出增长持续企稳的明确信号,最早将在三季度初。
  高盛补充道,中国今年上半年实体经济环比增速或将呈现出与去年相似的走势,其中1~2月份环比增速尤为疲弱,3~4月份改善、5~6月份走强。
  严跃进认为,降息降准的政策叠加效应将逐步显现。降息和此前各类宽松政策将拧成一股绳,进而拉动宏观经济爬上坡。降息背后将直接降低信贷成本。从房地产的角度看,降息能够直接带来按揭贷款成本的降低,拉动购房者积极入市。而且近期房价处于一个止跌反弹的态势,降息会促使此前部分观望的购房者改变入市策略,进而积极办理按揭贷款和购房手续。这能够带来5月份市场成交量的继续**。同时,房价止跌反弹的动作会加速完成,即房价会步入新一轮上涨的通道。如果从城市分类看,在这样一轮降息政策下,一二线城市在5月份就会陆续进入房价上涨的通道中,部分三四线城市也将完成止跌的过程。房价上涨态势在二季度会形成,那么下半年将强化市场看涨预期,进而加大涨价的幅度。
  “3.30”新政在广州有待落实
  业内人士预计,**或将督促地方政府出台各类地方版的3.30政策,尤其对于地方政府对购房的财政补贴做法或采取一个公开透明的支持。不过记者发现,目前“3.30”新政在广州仍有待落到实处,大部分银行对于二套房首付比例仍然维持在七成。
  广州建行某按揭人士告诉记者,目前为止,除邮政银行等个别银行外,大部分的广州银行,对二套房仍按首付七成执行按揭。五一期间不少看楼的买家特别关注“3.30新政二套房首付四成”的规定,具体什么时候能在广州落地?该人士称“暂时还没有时间表”。
  有专家认为,“3.30”新政由于与“穗六条”“打架”,所以难以落地。然而,从楼市政策“松绑”的大环境来看,二套房贷四成首付落地应该为时不远。
  备战5月楼市
  5月正逐渐成为楼市销售旺季。从4月楼市的表现来看,回暖已是“板上钉钉”。据搜房网数据监控**统计,今年4月广州11区共发放78张预售证,新增住宅房源11634套,环比3月(3821套)暴涨204.48%,几乎可以说是3月预售证房源总数的3倍;同比去年4月(10432套)上涨11.52%。
  从房源分布的情况来看,外围仍是供货主力,郊区总货量达到8990套,占本月总货量比近八成。其中花都扛大旗,以2902套的房源数位居区域供货**,南沙以2121套房源数位居**,此两区成为4月全市破2000套的区域。
  与郊区相比,市**区表现乏力,**六区总货量2644套,占全市总量的22.73%。其中海珠区在4月没有收获预售房源。而黄埔区一如既往成为供货主力,独获8证,共1431套房源入市,主要由万科东荟城、万科金色梦想两大刚需盘获得。
  户型方面,货量集中在中小户型段,其中91~120平方米的货量有5505套,占比47.32%,近5成!其次为61~90平米的刚需中小户型,共2554套,占比21.95%。对刚需客户来说,3月小户供应量大,因而购房选择余地大。
  4月户型的面积区间分布较为均匀,中小户型供货量**为南华时代城,共斩获1010套房源,户型为85~104平米两房、104~124平米三房、134平米四房。

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