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专家:本轮房地产调整不会少于5年 救市松绑都没用

杰哥2014年06月29日 09:49   
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[导读]

  可别小看这轮楼市下跌

  日前,在北大房地产总裁班讲学,讨论最多的话题之一是这一轮房地产调整的周期有多长?房价下跌会持续到什么时候?有趣的是,来自全国各地的开发商们对“房价跌幅多少”分歧比较大,但对于调整时间却似乎都比较乐观,最长也就看到两年半左右。其主要依据是前两轮的调整,一次一年半,一次也不超过两年,且跌幅总体上都不超过15%。这种预判使开发商们虽露愁容,却也还从容笃定。甚至不少学员摩拳擦掌,跃跃欲试准备拿地。

  笔者对此深不以为然。

  首先,这一次的房地产调整与前两次的性质完全不相同。无论是2008年至2009年的调整,还是2011年至2012年的调整,从年度的时段上看,无论是北京等**城市还是三四线城市,全国当年的房价都是上涨的,只是涨幅大小的区别。多数城市房价都呈现先抑后扬态势,即使年初下跌10%~15%,下半年也迅即拉回,且重拾升势,导致这两次所谓调整的主导因素都是政府政策打压。所以,前两次的房价下跌、房地产调整应该看作是“假摔”。

  这次大不同。在政策没有任何新的打压的情况下,房地产自身开始调整,房价从滞涨开始全国性回落,成交不分东西南北,**四线城市的成交量都大幅萎缩。因此,可以说“真摔”真的来了。这是自1998年福利分房结束、房地产大牛市元年开启至今**个真正意义上的大调整。而这种调整可以对比的是中外房地产类似的情况,可以借鉴的是其他经济调整的现象。

  这一轮房地产调整与房价下跌**可比性的是日本房地产泡沫破灭以及香港亚洲金融风暴楼市暴跌,都是房价上涨多年后加速暴涨,都是经济不景的背景,都是房地产在经济中所占比重过大等之后出现房地产泡沫破灭。从周期阶段上看,都经历了“房价滞涨——成交萎缩——房价暴跌——持续低迷——房企破产——业主抗议——缓慢复苏”等过程。当然,表现形态有差异,比如日本房价走平三年后暴跌,而香港房价半年左右就暴跌;又比如业主抗议,日本较平缓,而香港出现50万人上街游行。

  不管表现形式如何,这个周期都不是一两年能走完的。日本的周期走了10年;香港楼市从1997年算起至2005年复苏也有9个年头。跌幅**时房价跌去65%。回观这一轮中国房地产的大调整,虽然**的统计显示全国百城房价终于环比下跌,但只有一个点左右,真正必然要到来的暴跌尚未来临。什么时候开始暴跌呢?像香港那样半年?像日本那样三年?谁也说不准。不过,从上课的几十位开发商所谈到的成交惨淡的普遍情况看,这个时间应该为期不久了。从1998年开始上涨的中国房价,涨了十五、六年了,像日本、中国香港那样调整十年八年也不奇怪。中国经济由于城市化、结构调整见效快等,调整时间或许短一些,情况比香港、日本要好一些,但经济运行自有它的规律。笔者料定,此轮调整时间不会少于5年。此外,还可以参照的是股市和黄金:上证从2007年的6200点下跌,至今8个年头;黄金下跌3个年头在下跌通道之中,其中黄金从形态看跌5个年头以上无悬念。最有说服力的是它们都经历了所谓“断头铡刀”式的暴跌过程!

  学员有两种典型的侥幸心理自我安慰:一是政府会救市。本届政府是“市场起决定性资源配置”论者,所以别指望政府会轻易出手;退一步来说,限购取消、政府救市,短期自然有用。但别忘记:当年限购挡不住房价上涨,取消限购怎么能挡住房价下行呢?

  有的学员强调他所在的城市特殊,或能逃过一劫。笔者送了他一句成语:覆巢之下,焉有完卵。

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