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多个二线城市住宅量价齐跌 小房企生存状况堪忧

花禧2014年02月27日 08:54   
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[导读]

  有业内人士认为,部分二线城市房价下调,加之此前拿地成本较高,房企盈利空间遭到挤压

  近日,杭州、常州等城市部分项目开始下调销售定价,多个项目直降3000元/平方米,降幅超过15%,甚至达到20%。

  事实上,克而瑞信息集团提供给《证券日报》记者的一份数据显示,杭州、成都、武汉、兰州等多个二线城市房价都出现调整,在销售均价方面,环比、同比均呈现小幅下滑走势,**下滑幅度超过10%。

  值得一提的是,本报记者从某房企高层处获悉,2013年年底以来,部分二线城市遏制新盘预售价格,开发商当时获批的销售定价实际上已经远低于其当初的预期售价。其中,包括杭州在内,当时有多个新盘想在2013年年底前入市冲当年销售业绩,但均遭到搁浅。

  多城房价微跌

  据克而瑞信息集团数据显示,2014年1月份,从商品住宅成交情况来看,杭州、武汉、苏州、青岛、郑州、兰州等城市销售均价都出现微幅调整,**下降幅度为11%。

  该数据显示,2014年1月份,杭州成交均价为15253元/平方米,2013年12月份则为16668元/平方米,环比下跌8.5%;成都成交均价为7269元/平方米,环比下跌1%,同比下滑5%;武汉成交均价7224元/平方米,环比下跌2%,同比下滑7%;苏州成交均价为12310元/平方米,环比下跌6%;无锡成交均价为8248元/平方米,环比下跌3%;兰州则较为明显,成交均价为6553元/平方米,环比下跌11%,同比下跌8%。除此之外,青岛、长沙、郑州等城市房价环比均呈现微幅下跌趋势。

  此外,在房价微幅下跌的背景下,据中原地产研究中心统计数据显示,截至2月23日,全国54个城市成交量呈现下调趋势。受春节假期影响,2014年2月份,54个城市成交量下调了13%,**、二线城市成交量下调幅度超过了三线、四线城市。其中,**城市成交量下调幅度达到了20%左右,而二线城市则接近30%。

  对此,有业内人士认为,部分二线城市已经出现量价齐跌的现象,而且不排除房价继续下行的可能性,但崩盘之说则有些危言耸听。

  中原地产**分析师张大伟认为,房价持续暴涨的市场预期已经开始发生转变,二线城市部分楼盘开始降价,这预示着2014年整体楼市分化将加剧。在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大,特别是库存高企的城市,人口新增放缓的城市,都有可能在最近再次出现降价。

  事实上,据记者了解,恒大地产2013年年底就开始打折促销,其称内部员工购房有优惠,而且参与此次打折活动的城市并不少,可见其已率先适应市场,加快回笼资金,补充**城市项目开发现金流。

  房企盈利能力堪忧

  “目前,二线城市房地产市场看跌情绪弥漫,尤其像杭州、无锡、常州等楼市库存高企的城市,加之2013年年底调控政策加码,部分楼盘推盘计划被搁浅。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向《证券日报》记者表示,有些楼盘为了加快资金回笼,已经开始主动降价让利,加大楼盘的去化量。

  实际上,有研究机构称,2013年杭州市场总货值量为3000亿元,当年销售1599亿元,真实去化率约为50%,属于普通水平。此外,杭州2013年土地出让1300亿元,将在未来形成大约3000亿元的新增库存货值。鉴于此,加上2013年未消化的库存,杭州楼市2014年面临的去化压力可见一斑。

  更为值得注意的是,杭州2013年土地出让溢价率高涨,曾接连产生地王。“要想平衡利润,只有加快项目周转速度,抓市场窗口期尽快入市,争取低开高走,减少财务成本。”杭州有在售项目的某大型房企高层曾向《证券日报》记者如是表示。

  事实上,有些开发商已经意识到风险,因此率先低调调整了销售定价,新盘入市时销售定价已经比其当初预期要低1500元/平方米-2000元/平方米。

  无独有偶,安信证券的一份研究报告显示,开发商快周转模式遭遇挑战,盈利能力堪忧。一方面房地产企业趋势性回归**、二线城市,地产行业的市场空间受到挤压。另一方面,地产企业拿地难度加大,主流城市土地成本透支未来房价涨幅,毛利率面临下降风险。此外,预售证管理和预收款监管趋严,对地产企业快周转模式构成挑战。

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