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【和诚估价】2013年7月嘉兴市土地供给与成交分析

花禧2013年08月05日 14:59   
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  数据事业部-张佳燕、张永芳

  浙江和诚房地产估价有限公司

  [土地范围]:嘉兴市区及周边乡镇(不包含五县)。

  [信息来源]:嘉兴市国土资源局网站。

  [土地供应计划]:依据《嘉兴市本级2013年度国有建设用地供应计划》:(一)供应总量。嘉兴市本级2013年度国有建设用地供应总量控制在714公顷左右,其中消化“批而未供”和盘活存量土地约占供应总量的73%。(二)供应结构。嘉兴市本级2013年度国有建设用地供应计划总量中,商服用地为147.5053公顷,占总量的20.65%;工矿仓储用地为210.289公顷,占总量的29.45%;住宅用地为223.7337公顷,占总量的31.33%(其中经济适用房用地为3.6495公顷,拆迁安置房用地101.3509公顷,商品房用地118.7333公顷);公共管理与公共服务用地为57.3457公顷,占总量的8.03%;交通运输用地为73.7771公顷,占总量的10.33%;特殊用地1.5155公顷,占总量的0.21%。(三)**布局。在**布局上,按照**城区重点保、外围区域保重点的思路,安排南湖区用地228.122公顷,占比为31.94%;安排秀洲区用地202.7061公顷,占比为28.38%;安排嘉兴经济技术开发区(国际商务区)用地206.8781公顷,占比为28.97%;安排市属区域76.4601公顷,占比为10.71%。

  [区域划分]:按行政划分,嘉兴市分为市本级、南湖区、秀洲区、经济开发区四个区域,按地理区域划分,此次分析人为划分为城东区、城北区、城西区、西南区、市府南区、南湖新区、秀洲新区七个区域及周边乡镇。

  [内容综述]:经历了6月火爆成交之后,7月份土地成交市场迅速冷却,仅为3宗用地成交,且均位于周边乡镇,土地出让市场较为平稳,推地均位于**城区,且无住宅地块推出。2013年7月供应土地全部分布在**城区,截止月底挂牌完成总供应面积140.19万平方米。具体情况,7月份供应土地7宗,供应面积8.47万平方米,供应面积环比**110%,其中供应工业土地2宗,供应面积4.67万平方米,供应经营土地5宗,供应面积3.8万平方米。7月份成交土地3宗,成交面积5.38万平方米,其中成交工业用地2宗,成交面积2.69万平方米,成交经营用地1宗,成交面积2.69万平方米。本月无土地流拍。

  [地图全貌]:2013年7月土地供应及成交地块主要位于**城区、大桥镇、新丰镇和洪合镇,如下为具体地图定位。

  图1:1嘉兴市**城区地块信息全貌


  图1:2嘉兴市大桥镇地块信息全貌


  图1:3嘉兴市新丰镇地块信息全貌


  图1:4嘉兴市洪合镇地块信息全貌


  **部分  土地供应分析

  2013年7月份土地出让市场较为平稳,总体宗数、面积小幅增长,7月份供应土地7宗,供应面积8.47万平方米,供应面积环比**110%,其中供应工业土地2宗,供应面积4.67万平方米,供应经营土地5宗,供应面积3.8万平方米。如下表为本月土地供给具体明细表。

  表1: 2013年7月土地供应明细表


  一、供给分析

  图2: 2013年土地一级市场供应走势


  图3:7月土地供给数量、面积图(按照用地类型分布)


  注:1、普通工业用地:工业及工业企业附属的仓储用地:主要用于工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地;除独立登记的商业企业附属仓储及营业性的仓库等以外的其他用于物资储备、中转的场所用地

  2、标准厂房用地:用于经营的标准厂房项目用地

  3、营业性仓库:商业企业附属及营业性仓库等项目用地

  图4:7月土地供给宗数、面积分布图(按照行政区域分布)


  图5:7月土地供给宗数、面积分布图(按照地理区域分布)


  **部分  土地成交分析

  2013年7月土地成交市场继6月火爆成交之后迅速冷却,成交宗地、成交面积急剧下降,成交土地3宗,成交面积5.38万平方米,其中成交工业用地2宗,成交面积2.69万平方米,成交经营用地1宗,成交面积2.69万平方米。如下表为本月具体成交土地明细表。

  表2 :2013年7月土地成交明细表



  一、成交分析

  图6: 2013年土地一级市场成交走势


  图7:7月工业成交宗数、面积图(按照用地类型分布)


  注:1、普通工业用地:工业及工业企业附属的仓储用地:主要用于工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地;除独立登记的商业企业附属仓储及营业性的仓库等以外的其他用于物资储备、中转的场所用地

  2、标准厂房用地:用于经营的标准厂房项目用地

  3、营业性仓库:商业企业附属及营业性仓库等项目用地

  图8:7月工业成交宗数、面积图(按照行政区域分布)


  图9:7月工业成交宗数、面积图(按照地理区域分布)


  从用地类型来看:成交土地主要为普通工业用地,共计2宗,面积为2.69万平方米,占总成交面积的50%,其次为商业(专业市场)用地1宗,面积达2.69万平方米,占总成交面积的50%。

  从供地行政区域划分来看,成交土地主要位于南湖区,共2宗,面积达2.69万平方米,占总成交面积50%,其次为秀洲区1宗,面积达2.69万平方米,占总成交面积的50%。

  从地理划分来看:成交土地全部位于周边乡镇,洪合镇、新丰镇、大桥镇各1宗,面积分别占总成交面积的50%、25%、25%。

  综述土地成交情况,2013年7月份仅有3块土地成交, 成交面积5.38万平方米,成交金额1.34亿元,2013年6月份成交土地21宗,成交面积56.16万平方米,成交金额17.48亿元。

  二、成交价格分析



  2013年7月成交地块均位于周边乡镇,成交类型主要为普通工业、商业(专业市场)用地。

  普通工业用地均底价成交,大桥镇成交价格450元/平方米,新丰镇成交价格520元/平方米,分别由浙江赛思电子科技有限公司和嘉兴市鼎元金属材料有限公司拍,溢价情况正常;洪合镇成交地块位于320国道(嘉洪大道)北侧,嘉兴毛纺织城附近,拍卖当天吸引了桐乡锦绣置业有限公司、苏州浙商商贸有限公司、嘉兴亚太置业有限公司、桐乡金帝**有限公司、桐乡海信**有限公司5家开发商竞价,经过激烈角逐**由嘉兴亚太置业有限公司以4520元/平方米拍得,溢价比例高达253%,此地块预测将用于毛衫专业市场或相关行业的开发,洪合镇现已分布有多个毛衫市场(洪昌路的洪合羊毛衫市场、丹红毛衫服装城、嘉兴毛衫创业园、嘉兴毛衫城市场等等),市场内租金普遍较高,每个商铺年租金平均在10-15万左右,洪合镇毛衫加工远近闻名,全镇80%以上的人口主要从事毛衫加工及相关行业,整体商业氛围浓厚,吸引了众多**者,由此造成洪合镇地块供应相对紧张,尤其是商业地块相当紧俏,可见此地块溢价之高在于在于情理之中。

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