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美国底特律“售房跳楼价”陷阱:贬值速度超想象

努先森2013年03月24日 09:19   
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  “1~100美元,便可以买走一套房子”,这是汽车城底特律打出的**广告语。向来嗅觉灵敏的亚洲**者们早已闻风而动,抄底大军转眼即至。

  这是在经历了数十年的衰亡之后,汽车重镇底特律今日**的图景,这个对于美国工业有里程碑意义的城市,已经走到了破产边缘。美国**影响力的博客新闻网站赫芬顿邮报(Huffington Post)此前曾登载了一组照片,反映底特律这个城市的衰败景象。这组照片在网上引起了轰动,创下了20.5万人次评论的纪录。但这或许不足为奇,触目惊心的照片背后,也直击了当代美国的一大焦虑:工业衰落。

  早在十年前,底特律**街区的“鬼城”就以其白菜价而闻名,如今,这一萧条气象已经蔓延至市**方圆十二英里的地段,对政府失望的原住民们成批弃房出走,大方地将城市交给了外来的购楼者。而这些前来“捡便宜”的“幸运儿”们,他们面对的又是怎样一个城市和未来?

  谷底的城市

  曾有不少像山姆这样的地产**者试图将这些代表底特律辉煌年代的建筑翻新出售,但接盘者寥寥,事实证明,这座城市贬值的速度,比人们想象的更快。

  山姆·卡明斯曾是最笃信底特律楼市能翻盘的**商中的一个。他是纽约一家房地产**公司的经理,半年前相中位于底特律**城区的几座弃置的办公楼,那时美国楼市有回暖的苗头,底特律的房价又值低谷,山姆连价格都没商量,爽快地入手。而到了最近,他又急着想将这几座楼出手,最终以低于原价20%的价格成交。

  在过去的这半年里,山姆曾将它们重新装潢并改装成公寓楼,租给在市区上班的青年人,但至今的入住率不到六成,而这一数字尚数可观,如今底特律市**写字楼的空置率已经高达56%,照山姆的话说,新建楼盘的速度追不上人口流失的速度。

  近30年间,底特律流失了超过100多万居民——占其人口总数的一大半,尤其是上世纪60年代美国民权运动引发的种族对立,令当地白人有产**逃离到郊区,商业市场也随之流失,这缩小了底特律的城市税收基础。而近年来汽车重镇地位的丧失,也令底特律的失业率节节攀升,市**成片的摩天大楼、工厂和住宅荒废,晚上市内的街灯甚至都不能全部亮起来。而如今这一趋势还在继续,根据CBS(哥伦比亚广播公司)的报道,在过去29个月的时间里,尽管陆续有70多家公司在底特律市**开设新办公点,但去年写字楼的空置率仍回落了0.7%个百分点。

  这些被废置的城市建筑中,包括哈德逊百货商店——曾经是全美**的百货商店。要拆除这些巨大建筑物的费用也是惊人的,甚至超过1000万美元,因此许多建筑就被空置下来,有些甚至已经废弃了超过30年。

  曾有不少像山姆这样的地产**者试图将这些代表底特律辉煌年代的建筑翻新出售,但接盘者寥寥,事实证明,这座城市贬值的速度,比人们想象的更快。

  如今底特律市区的**地带——伍德沃得大街周围6个街区的范围内已经成为城市探险者眼中**诱惑力的地方。一位城市探险者在博客中写道:“在底特律长大,你整天看见这些被木板封死、被栅栏围着的建筑物,虽然没有生气,但对里边的世界你仍然会充满了好奇。”

  而在**街区外围的12个住宅街区,也在过去的十多年里飞快凋零。白人和受过教育的黑人不断搬往更远的郊区和卫星城,在这些离去的身影背后,留下了一个充满止赎房屋、高犯罪率、难以提供基本服务和履行养老金义务的城市。2012年,底特律因为这诸多负面因素,被《福布斯》评为“美国最悲惨城市”。

  隐藏的购房成本

  事实上,底特律的房价看似白菜价,但其背后隐含了许多高于房价本身的隐性成本,对于那些外来的购房者而言,有能力去抄底,也的确不等于有能力在底特律生活下去。

  也是直到最近,底特律楼市才一跃又成为美国房地产市场的热门话题。如今,1~100美元/平方米的房屋销售广告,在底特律沉寂已久的住宅市场上显得格外抢眼。但房地产业界的明白人都知道,这广告的主要对象并不是本地美国人。

  房产中介人肖恩最近的手机都快被打爆了,以前他从没有接到如此多来自外州的委托人打来的电话。而最近两个月以来,他接待的80%的委托人都来自外州,甚至许多来自亚洲、南美和阿拉伯地区,让肖恩百思不解的是,如今底特律的房价比过去几年也便宜不了多少,甚至官方的数据还涨了0.7%,但买的人却一夜间倍增了。

  事实上,底特律市区近十年的楼市一直低迷,美国媒体在2008年金融危机期间就曾登出了底特律1美元售楼的大幅图片,而在过去的八个月间,美国楼市持续升温,有望成为美国当前经济新的增长极,纽约、凤凰城和加州湾区的上空都飘溢着刺激楼市的舆论。美国《商业周刊》就曾撰文分析,借着这股东风,令那些对美国经济重燃信心的国际**者重新注资美国楼市,并不是没有可能。这其中房价最为低廉的底特律,则优先得到了更多关注。

  在肖恩接待的委托人中,也有许多来自美国本土的房产**商,在过去一年的时间里,一位来自加州的委托人就花费了500万美元(约合3100万元人民币)在底特律近郊购买了1000多所房产。也有不少人一出手就购下几十处甚至上百处房产,但他们大多数将其再翻倍转卖给来自世界各地的投机商。

  那些标价1~100美元/平方米出售的空屋,已然成了底特律房屋交易市场上最炙手可热的房源。但最终的买主里,却极少有美国本地人,这也是让肖恩最为头疼的事情。外国的购房者几乎无法在美国申请贷款,即便申请到贷款,利息也比本地人高得多。而这些廉价房有相当一部分是银行放出的止赎房,买家购买后还需缴清各种此前拖欠的税费。但对于这些,海外委托人却知之甚少,肖恩就遇到不少海外的委托人购房合同签了几天就变卦的。

  事实上,底特律的房价看似白菜价,但其背后隐含了许多高于房价本身的隐性成本,底特律市的房子多是木头建的,且修建年代较早,后续的维修成本很高,买下这样的房子,维修费可能是房价的几倍。底特律的房产税也不低,大约是估价的2%~4%,有些房屋一年的房产税可能要上千美元。作为房产税凭据的房屋估值,一般却由政府评估,政府估价一般相对较高。花1000美元买的房子,政府都可能估价30万美元,因而房产税自然就成了一笔不小的费用。

  在诸多购房隐性成本之中,海外购房者往往最容易忽略的,还有当地美国人最为看重的居住成本,在底特律,13英里以内的市区全是贫穷的区域,安全差、环境乱,即便不是自住,买下作为**,其升值**也会为这个街区所拖累;而13英里以外的许多卫星城环境却不错,房价也不比美国其他繁荣地区的平均房价低。

  对于那些外来的购房者而言,有能力去抄底,也的确不等于有能力在底特律生活下去。底特律市区如今已为黑帮所盘踞,枪支泛滥,毒品交易横行,当地人在大街上开车从来不开窗户,且非红灯不停。曾有媒体报道,底特律许多业主购买房屋后难以容忍街区环境,因此在购买房屋保险后故意纵火烧毁自家房屋,拿到保险金便逃离城市,而废弃的房屋因此又成为一个流浪汉的容身之地。

  据美国房地产协会**的统计数据,底特律楼市仍有25%的需求缺口,而这些需求,却主要集中于底特律郊区的卫星城,这些卫星城基础设施完备,社区和谐。如果说,它们才是底特律的明天,那么今天底特律市区的**者们,瞄准的便是一个错误的市场。
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