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房地产市场面临四大难题 业内称出新政紧迫性不存在

杰哥2012年08月30日 09:10   
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[导读]

  上海易居房地产研究院发展研究所近日发布研究报告认为,**的7月份宏观经济各项统计数据表明,今年第三季度我国宏观经济难见回暖。该研究报告指出我国房地产市场面临四个难题。报告认为,人们对房地产调控政策走势的关心远胜于对房地产市场的关心,因为行政力量在短期内决定着市场的变化。

  出台调控新政并不急迫

  在“稳增长”宏观经济政策微调预调的背景下,我国二季度房地产市场出现回暖迹象,其原因主要是购房贷款规模扩大和利率优惠、地方政府宽松执行限购、开发企业实施以价换量的销售策略、刚性需求阶段性释放等共同作用,但由此也产生了对房价反弹的担忧。国务院派督察组,反映出高层对市场实情掌管不全面,对地方政府执行调控政策不放心,对市场预期和走势不清晰。这种情况表明房地产调控政策的博弈早已长期化,目前主要集中在中央和地方政府之间,其成败仍未有定论,所以才有“关键期”一说。

  从各地媒体披露出来的督察信息并经综合整理后,反映出督察组对各地政策执行和房地产市场情况总体上是基本满意的,督察结果释放的最主要的信息就是房地产政策调控不会放松。在这种情况下,不具备出台调控新政的紧迫性,应是合理的判断。

  短期取消商品住宅预售不现实

  对下一步房地产调控政策的预期之一是取消商品住宅预售制度。社会上也存在着对于这一政策实施必要性的激烈争论。如果取消商品住宅预售制度,需要对《城市房地产管理法》进行修订;需要预告社会我国会出现无商品住宅现房销售的过渡期;一批开发企业因为得不到预售款形成资金链断裂情况;商品住宅的开发成本因资金循环期和占用期的拉长而增加,从而导致销售价格上涨。那种认为取消商品住宅预售会导致价格下跌的说法是不懂房地产的蛊惑荒诞之言。商品住房预售制度短期内断然取消的前景非常低。

  开征房产税尚有难度

  在高层的表态和文件中,要求积极推行房产税的试点范围已有多年,房产税在重庆和上海试行的效果,实际上主流已有统一的认识,即对调控房价和扩大税收作用有限。

  目前扩大房产税试点范围的难点在于:地方政府除沪渝外,没有一个城市主动愿意试点;房产税征收需由人民代表大会决定,而非政府决定;应先调整房地产税收结构,再征收房产税,否则会使房地产税收规模进一步增大,导致的还是商品住宅销售和租赁价格上涨;土地出让金和房产税需要在法理上厘清;房产税用途需要明确;北京市不愿意带头征收房产税引发其他城市效仿,而多套房屋拥有者的**群体在北京;到2013年才能形成覆盖全国的个人住房信息系统,对征收房产税给予技术支撑;房产税成为**的直接向自然人征收的税种(个税是通过单位代扣代缴),征收难度很高。

  房产税征收不仅是一个经济决策,而且还是一个政治决策。在今年我国恰恰是一个换届政治年,此因素会极大的影响到房产税的扩大执行。因此,今年不具备推行房产税的政治环境、法律准备和经济现实。尽管媒体报道国家税务总局已为房产税征收做集训,但实际上那仅是一个房地产估价技术应用培训班。

  取消福利分房改革被扭曲

  北京大学平新乔教授根据他的调查坦言目前最担心的是,在“大跃进”建设保障房背景下,恐怕至少有一半实际是福利分房。此后引起社会热议。住建部有关负责人虽然针对平新乔的言论做出答复,但只讲了我国保障房建设分配状况和主要面向符合条件的中低收入住房困难家庭,并未对平新乔的言论做出针对性的回应。

  平新乔本人在引起社会热议和相关部门答复后,站出来表示:“这是媒体的误读。目前制定的保障房建设目标能完成一半就不错了。剩下的一半,可能需要国企、央企等企业提供一部分资金,以集资建房的形式去替代,这部分房子有一定的福利分房性质。”

  实际上,我国所有类型的保障房,本身就带有福利性质,这点不应该有异议。平新乔认为现行的保障房建设目标过大,实际上早也被越来越多的人接受,今年调减保障房开工指标,今后调减5年3600万套保障房指标,都是对原目标的修正。

  争议的实质焦点是用于出售获得产权的经济适用房和限价房是否应该被机关公务员、依靠财政支付工资的教育和医务工作者、央企国企员工进行福利性购房。

  上述情况是在房地产政策调控过程中被刻意掩盖的一个尖锐的现实问题,即1998年取消福利分房的改革决定为什么能被扭曲走样?住房改革和政策调控中,上层和基层、国企央企民企和百姓,为什么不能同步去承担改革和市场的风险,反而获取不一样的利益?本身是社会中低收入者专享的保障住房,高收入者为什么也能够挤了进来?如果这一问题没有正确的认识和妥善的对策,那么我们的房地产政策调控又将面临权威性、科学性和国民信誉的挑战。

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