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多地春节楼市为历年最差 房价料难“龙抬头”

花禧2012年01月30日 08:36   
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[导读]
  春节历来是楼市淡季,而在调控政策作用下,今年的春节楼市尤其惨淡。统计数据显示,北京、广州、杭州、南京、武汉等地的春节商品房成交量均为近年来"**"。龙年的疲软开局,也让房价有了较大幅度下降的可能,今年房价走低成为各方共识。

  各地春节楼市惨淡

  北京市住建委网站数据显示,截至1月27日,北京新建住宅成交仅为4319套,二手房2510套,总成交量创造了网签以来的**值。同时,商品房住宅均价17560元/平方米,比2011年同期的22985元/平方米下调了23.6%。春节假期,北京出现了三年以来**次完全"休眠",春节七天出现了"零成交"。

  据羊城晚报,从春节除夕至年初六,广州楼市共计网签24 套单位,比去年春节长假下降近6 成, 网签均价为10257 元/㎡,同比下降12.7%,呈现量价齐跌的态势。其日均不到4 套的成交量,是近年来卖得最差的春节楼市。

  据深圳规划国土委网站信息系统监测数据,春节期间自除夕至正月初四连续5天,深圳楼市零成交。统计显示,深圳楼市龙年或将积起逾千万平方米的总供应,若成交不能有效放量,地产商今年将面临更大的销售压力。

  受楼市调控影响,上海购房者纷纷搁置购房计划,开发商和中介在春节期间迎来一个难得的清闲假期。《劳动报》预计,春节申城楼市的惨淡有望延续到节后。根据统计, 2月上海将有20个楼盘会开盘或加推,虽然环比1月的8个楼盘大幅增长,但仍低于2011年全年月均34个的开盘量。连续两个月的少量房源入市,反映出大多数开发商在此阶段的销售热情不高,并造成了促销活动的大幅度缩水。

  春节假期期间,杭州共成交商品房1套,预订2套,为五年来**。据透明售房网上的数据,年初四杭州有一套成交,年初五有两套预定,创五年来春节成交新低。五年来,杭州春节期间成交**的是2008年春节,共成交18套;2009年成交6套,预订12套;其次是2011年,共成交14套。

  网上房地产数据显示,1月22日-1月28日,南京市商品住宅仅认购36套,创下近6年来的新低。据统计,2007年春节南京市商品住宅共认购270套;2008年春节共认购88套;2009年春节共认购87套;2010年春节认购62套;2011年春节认购39套。

  据楚天都市报报道,除夕至初五武汉商品住宅仅成交7套,而去年同期武汉有超过百套成交。今年春节期间,武汉楼市不仅成交量低,且成交楼盘多在远城区,在中心城区仅武昌区成交2套。武汉不少楼盘销售部在春节期间都选择了放假。

  龙年房价走低成共识

  对今年的楼市来说,开年的惨淡景象或许只是一个开始。从各方反馈的意见来看,龙年楼市普遍不被看好。

  中国科学院预测科学研究中心预计,2012年商品房平均销售价格为5024.4元/平方米,同比将下降5.3%左右。

  由中国证券市场研究设计中心等机构联合主办的财经中国2011年会上,接受调查的经济学家中高达69.9%的人认为,2012年国内房价是下行趋势,11.7%的经济学家甚至认为房价会大幅下跌。

  SOHO中国董事长潘石屹预计,2012年房价将延续去年下半年以来的走势,继续下跌。从2011年到2012年,将是房地产市场重大调整的一年。去年全国多个城市推出"限购"政策,从某种程度上看,这是在税收、货币、土地政策不能有效发挥作用的情况下,限制房价的"休克疗法"。限购政策使房价在去年 9月份以后出现"悬崖式"的突然下跌,今年还会跌。潘石屹认为,限购政策毕竟是临时性政策,下一个"接力棒"将是房产税。今年,北京,以至全国推出房产税的可能性很大。如果推出房产税,原来闲置的房屋会迅速进入市场,增加楼市供给,从而缓解供需矛盾。

  地产巨头万科日前也表态称,市场已经明显降温,进入买方市场状态。万科表示,将采取各种办法积极促进销售,加快存货去化。

  新春楼市冬意浓 房价料难“龙抬头”

  龙年春节的红火气氛并未给楼市带来一丝暖意。节日期间,北京、上海、广州、深圳等**城市成交**,上海楼市成交量跌至2006年以来的**水平。业内人士认为,房地产调控料难放松,购房者多持观望态度,春节之后**城市楼市很可能延续惨淡格局,房价回落压力可能进一步加大。

  新房成交跌至冰点

  节日期间,北京楼市极为冷清,不少楼盘提前关门放假。中国证券报记者走访了之前销售火爆的北京地铁房山线附近的楼盘瑞雪春堂。春节期间售楼处大门紧闭,只有值班工作人员在。据介绍,该楼盘要到大年初八之后才会有销售人员上班。瑞雪春堂四期楼盘已于2011年年底竣工,但尚未开盘,相对于此前二期、三期开盘当天数百人抢购的火爆场面,值班人员认为未来四期销售很难再现之前的盛况。

  据伟业我爱我家集团统计,1月16日-22日北京全市新建商品住宅网签总量为536套,环比前一周的网签总量下跌70.2%,与去年同期相比下跌83%。

  启思地产华信银达经纪总经理徐灿认为,业界对春节期间楼市惨淡早有预期,各大机构也做好了准备。他指出,预计2012楼市调控不会放松,二线城市的销售也不看好。很多公司将2012的业务重点放在三四线城市,春节期间不会在北京这样的**城市投放人力物力。

  据搜房网数据监控中心统计,1月22日至28日上海市新建商品住宅成交仅16套,同比下滑33.3%;总计成交面积1749平方米,同比2011年春节期间2400平方米的签约量萎缩了27.9%,是2006年以来的**水平。价格方面,春节期间上海地区楼市成交均价为17099元/平方米,同比下滑8.3%,全市17个区县中仅9个区县有项目签约,市中心区域则全军覆没。

  中国证券报记者从上海多个售楼处了解到,由于担心春节期间交易冷清,这些售楼门店大多放假至农历正月初七,而在往年,正月初三便正式营业了。位于松江的一家售楼处的工作人员称,公司只安排几个员工值班,其他均放假至正月初七。即便是正常营业的楼盘也门可罗雀,正月初六中国证券报记者在浦东某大型楼盘发现,整个下午几乎没有看房客,销售人员也早早收工回家。

  广州春节楼市也遭遇寒流袭击,春节期间才卖出24套新建商品住宅,日均成交量不足4套。而2011年春节期间,尽管受到“新国八条”的冲击,广州市新建住宅网签量日均成交仍有8套。业内人士戏称春节楼市为“没有**、只有更低”。

  虽然广州也有不少楼盘春节期间照常工作,但楼盘实际定价令购房者处于观望状态。广州市区的楼盘力迅时光春节期间推出认购享受额外9.8折优惠的措施,但仔细研究发现,该楼盘春节期间折后定价还高过元旦开盘时的均价。广州的另一楼盘君汇上品,春节期间2.2万元/平方米的价格也与元旦前后相差无几。

  1月22日到26日,深圳房地产信息网每日统计显示,新建商品住宅连续5天没有成交记录。1月27日,出现两套成交,且均为90平方米以下的小户型;1月28日,成交了15套,其中均价13000元/平方米的龙华花半里贡献了8套成交量。

  中介跳槽可能加剧

  二手房市场交易同样惨淡,与往年正月初三便开门营业不同的是,上海众多中介公司春节期间选择关门过节。汉宇地产、中原地产、21世纪不动产、德佑地产等大型二手中介门店放假3天至7天,部分中小门店则明确表示一直到1月28日才正常营业。

  即便是假期中营业,店面也很冷清。中国证券报记者在中原地产浦东一家门店看到,空荡荡的门店里只有两个值班店员,一上午几乎没有顾客上门。曾经连成一片的中介门店,有几家已关门转行,仅剩下两家大型连锁中介。

  德佑地产一位分行经理称,由于2011年二手房成交情况不佳,收入缩水,春节后中介从业人员的流失程度可能有所加剧。中原地产值班店员表示,有些同事回老家过年后可能就不来了,节前他们就透露了重新找工作的计划。

  广州市的大部分中介都选择在初八才开门,最积极的中介在初五开门但也只有一两人值班。据中介值班人员反映,春节期间来咨询的几乎都是租客。“年初三就开始有人打电话咨询租房,几乎没有买房的。”

  中原地产荔湾区一家门店负责人表示,预计2月的购房成交量依然冷清,可能要到3月才会有起色。合富置业市场部高级主任梁燕明也认为,元宵节之前,租赁市场依然会旺过买卖市场,而元宵节后有需求的买家会陆续入市,但能否冲上“巨量”是未知之数。

  伟业我爱我家报告也显示,2012年龙年春节,北京住宅市场的新增客源量、看房量、购房意愿等均降到了近三年来的低谷,住宅买卖市场遭遇了到了****的寒冬。但与冷清的买卖市场形成鲜明对比的是,北京的租赁市场春节初三过后便迅速升温,以往要到正月十五之后才会赢来的租赁高峰,出现了明显的提前回暖迹象。据统计,正月初四、初五两天,北京租赁市场新增房源量比去年同期上涨了近一成,新增客户登记量比去年同期上涨了近两成,租赁市场交易量比去年同期上涨了22%左右。

  伟业我爱我家市场研究院分析表示,造成今年住宅租赁市场提前回暖的原因可能包括:不少有多年租房经验的承租人有意避开正月十五后的租赁高峰,提前选房成交;受限购限贷等一系列调控政策影响,部分有买房打算的购房人选择“由买转租”等。

  北京中原市场研究部总监张大伟分析,房地产市场低迷与春节有关。同时,二手房税费增加和税费计税价格调整,加上限贷政策未出现放松,购房者对房价下调幅度的期待明显上升,北京绝大部分商品房项目在春节期间都没有营业,而二手房新增客户量和看房量也降至近三年来新低。

  惨淡行情节后难改

  对于春节后楼市的走势,有不少专家表示,**城市楼市的惨淡局面有可能延续。根据搜房网的统计,预计2月上海市打折优惠楼盘共计197个,比1月的209个有所下降;2月上海将有20个楼盘会开盘或加推,低于2011年全年月均34个的开盘量。连续两个月只有少量房源入市,显示出大多数开发商在此阶段的销售热情不高,并造成了促销活动的大幅度缩水。

  北京中原市场研究部28日公布的报告称,由于春节假期影响仍然存在,北京预期在2月开盘的项目仅有15个,大部分项目都处于延缓动工期间,而购房者也大多处于观望中。目前市场决定销售量的最主要因素依然是降价幅度,价格下调超过20%的项目占据了市场销售榜的前列。

  有分析人士认为,购房者经历了2011年底的降价潮,对后市的降价预期越发强烈,购房者普遍谨慎,观望情绪浓厚,认为此时还不是抄底好时机。根据世联地产(行情,资讯)(002285)的调查,购房者期望降价的幅度集中在30%以上,而2011年各楼盘降价幅度与之相距甚远。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,房价将进一步回落的强烈预期,使部分购房人把购房计划延迟至春节后。虽然2011年四季度以来北京新房和二手房均价出现了15%左右的回落,但是房价跌幅有限,且仍有一定的回落空间,政府坚持楼市调控不动摇,使购房者对后市房价进一步回落的预期更加坚定。

  中国房地产信息集团分析师薛建雄认为,大型房地产开发商能够度过市场低迷期,而小型开发商可能会遭受巨大的财务压力。但这并不会引起房地产市场系统性危机,在楼市调控政策不放松的前提下,未来房企面临的降价压力将更大,将会有更多的房企加入到“以价换量”的竞争中。

  1月份北京新房价格降23.6%

  北京住建委网站数据显示,今年截至1月28日,北京新建住宅签约套数为4319套,而二手房住宅签约仅2510套,总成交仅6829套,总成交量创造了有网签记录以来的**值。

  住宅买卖市场遭遇到了****的寒冬。但北京的租赁市场春节初三过后便迅速升温,出现了明显的提前回暖迹象。来自北京我爱我家全市门店的数据汇总显示,正月初四、初五两天,北京租赁市场新增房源量比去年同期上涨了近一成,新增客户登记量比去年同期上涨了近两成,租赁市场交易量比去年同期上涨了22%左右。

  楼市的成交价格也出现下调。北京中原市场研究部统计数据显示,1月来北京新建住宅成交均价17560元/平方米,同比2011年同期的22985元/平方米下调了23.6%。张大伟分析认为,造成房价下调的最主要原因是成交结构出现明显变化。而在成交量前10项目中,除逸翠尚府外,全部为远郊区项目。

  对于未来的成交走势,北京中原市场研究部总监张大伟认为,预期成交量的冷淡有可能延续整个农历正月,预期可能到2月中旬随着低价供应项目的增加,成交量才可能恢复到去年下半年的平均水平。

  对于2012年楼市的整体市场情况,业内人士认为,上半年回暖的可能性不大。预期在2月份,随着春节假期的结束,部分新房项目和部分急于出售房屋的二手房业主,有可能进一步调低报价,降价出售的意愿更加强烈,在2月份房价将继续下探。

  春节期间多地楼市遇寒冬 上海广州仅成交十余套

  龙年春节期间,"北上广"等地出现了几套、十几套的"最差"楼市成交量,令龙年房地产市场开年就遭遇"下马威"。

  北京零成交,上海16套,广州19套,深圳2套……调控重压下的春节楼市,成交数据极为惨淡。从已经发布的成交数据可以看出,重点城市楼市成交量全面下降,成交数据持续走低。**城市中北京降幅最快,甚至出现零成交。

  对此,业内人士表示已经"习以为常"。中原地产张大伟认为,随着春节假期的结束,部分新房项目和部分急于出售的二手房业主,有可能进一步调低报价,降价出售的意愿将更加强烈,整个2月份房价很可能会继续下探。

  虽然北京市住建委相关负责人回应称,零成交是因为春节期间北京市暂停了房地产交易权属管理系统服务。然而,不可否认的是,**城市楼市成交惨淡。

  "北京绝大部分商品房项目在春节期间均未营业,而二手房新增客户量和看房量也降至近三年来的新低。"张大伟说。而记者春节期间走访发现,从市场情况来看,楼市确实十分冷清,交易陷入停滞僵局。在多个售楼处及中介门店,记者普遍看到的是关店停业。

  根据伟业我爱我家集团统计,1月16日至22日,北京全市新建商品住宅网签总量为536套,环比前一周的网签总量下跌70.2%,与去年同期相比下跌83%。全市二手住宅网签总量为785套,环比前一周的网签总量下跌30.2%,与去年同期相比下跌86.5%。

  21世纪不动产上海区域市场中心统计显示,2012年春节期间(1月22日至28日)上海全市新建商品住宅累计成交16套,同比回落33.3%;成交均价为1.71万元/平方米,同比回落8.3%。

  "春节7天的日平均成交水平不足3套,同时成交价格亦为近三年春节期间的新低。"21世纪不动产上海区域分析师黄河滔说。

  同样惨不忍睹的成交状况还包括二线城市。据悉,济南、青岛、南京等一些二线城市楼市成交量均同比大幅下降,济南楼市也出现零成交。

  业内人士普遍认为,从目前数据来看,楼市明显已经进入了下调周期,上半年楼市回暖可能性不大。

  需要指出的是,业内还普遍认为,中央强化宏观调控政策的意图一直未曾改变,从抑制房价过快上涨,到现在促进房价合理回归,意味着楼市暴利时代已经过去。部分开发商和地方政府须重新认识市场,下调房价现象将更加普遍。

  春节成交冷清 房企新一轮洗牌开始

  北京春节3年来**零成交,杭州仅成交1套

  春节长假已经结束,而楼市长假成交小高峰却没有出现。春节假期,北京出现了三年以来**“零成交”,而杭州则以成交1套商品房告终,为五年来**。

  受调控政策持续的影响,进入2012年以来,住宅成交快速步入寒冬。根据北京市住建委网站数据显示,截至1月27日,北京新建住宅成交仅为4319套,二手房2510套,总成交量创造了网签以来的**值。同时,商品房住宅均价17560元/平方米,比2011年同期的22985元/平方米下调了23.6%。

  相比**城市楼市行情的冷淡,南昌、合肥等一些二线城市楼市成交量比去年同期略有回升。但业内专家分析,在调控政策并无松动的背景下,局部地区的一些楼市回暖,只是“昙花一现”。

  开发商陆续公布的2011年销售业绩显示,在全国商品房销售面积和销售额增速大幅回落的情况下,开发商业绩加剧分化,而房企洗牌,已悄然开始。

  2011年12月19日,北京市住建委发文称,北京东方时代房地产开发有限责任公司等473家房地产开发企业的资质证书,有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。根据有关规定,已注销上述企业的开发资质。对此,北京市住建委有关负责人表示,这意味着这473家房地产开发企业将不能在北京市进一步从事开发。一定程度上,这473家公司今后将在京城楼市消失。

  此前,中房协与兰德咨询联合发布《中国房企经营管理状况(2011)》蓝皮书,预计到2015年,将有30%房企被洗牌出局。房企消失潮并不只是出现在北京。武汉市房管局去年四季度公布的数据显示,截至2011年10月底,武汉共有在册房地产开发企业1375家,同比2010年,房企数量减少了200余家。

  对于房地产企业的加速出局,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,房企注销潮、并购潮、退房潮等等,这些都是表象,背后是中国楼市环境发生了巨大变化,在目前的市场环境下,楼市暴利色彩正在逐渐褪色。一方面是**投机性需求受到抑制,市场受到冻结和分流,销售遇冷,库存上升;另一方面是融资成本、拿地成本等提高,房企资金压力巨大,现金为王渐成共识。

  房产税试点 不排除部分城市“空转”

  专家认为,限购令调整之日可能就是房产税普遍推行之时

  上海市政府官方网站29日的消息披露,上海市房管局今年将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策,其中重点之一便是房产税的征收。另外,上海还将认真参与国家对房产税试点情况的调研。此时距上海、重庆对部分个人住房征收房产税已满一年。截至目前尚无其他地方宣布跟进房产税改革。接受《经济参考报》记者采访的专家认为,今年不排除部分城市进行“空转”。

  2011年1月28日起重庆、上海两地正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作。从试点方案来看,除重庆将个人拥有的独栋商品住宅纳入征税范围外,对于个人住房征收的房产税均不对存量房产征税。

  有媒体最近对重庆、上海市部分居民进行调查后提出,试点地区房产税新政对购房需求影响弱。中央财经大学税务学院副院长刘桓接受记者采访时认为,上海、重庆试点房产税的效果不是很显著的一个原因是其推出的时机与限购政策一致,上海、重庆的房产税大多是对增量征收,限购实际上是切断了税源,一定程度上可以说,限购和征收房产税的政策效果对冲了。

  在刘桓看来,房产税在完善税制、调节收入分配等方面的必要性无需论证,现在只是时机的判断和把握问题,方案也需要进一步完善。去年底召开的中央经济工作会议明确提出,要推进房产税改革试点。随后召开的全国财政工作会议上,财政部部长谢旭人表示,今年要认真总结房产税改革试点经验,稳步推进房产税改革试点。刘桓认为,在限购政策不动摇的情况下,更多的改革还是属于试点性质,今年不排除部分城市“空转”的可能。在更长的时间段内,限购政策不可能永远实施下去,“作为一种替代手段,房地产税收是一个最有效的手段。就全国而言,我觉得限购令调整之日就是房产税普遍推行之时。”

  至于下一步的方案完善,向存量房征税被认为是大势所趋。但是,中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇提醒说,为了实现住房政策目标,促进房地产市场的健康发展,无论是房产税,还是限购,都无法取代商品房供给的扩大。与限购相比,房产税一旦开征,就可以长期存在。房产税会增加住房持有成本,这可能扩大住房供给,但是,如果房地产市场格局未变,供给远远满足不了需求,那么持有成本就很容易为上涨的房价所抵消。这样,即使是长期实行的房产税,也无助于市场供给的扩大。

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