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首套房贷利率调高 对买房是“帮”是“伤”

努先森2011年10月30日 11:12   
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[导读]

  首套房贷款利率上涨使初次置业者计划受阻 供求关系或使刚需盘价格进一步下探———

  ●广厦调查●

  “看见房价有所松动,正要准备入市置备婚房,却不料略有所降的房价,又在银行贷款利率那里找补回来,本就是踮着脚尖买房,这下每个月的月供支出又加了一块儿,可也不能就因为每个月多了200多元的月供而放弃买房啊。”首套房贷利率在基准利率基础上上浮5个点的消息,让急于置业的小雷多了一分无奈。但是专家表示,购房门槛的再次提高,将使开发商的客户“蓄水池”再减量,这可能使开发商加大折扣促销。

  ●首套房贷利率提高 首置刚需客受伤

  近日,北京建设银行北京分行将首套房贷**利率由原来的基准利率上浮到基准利率的1.05倍,根据每一个贷款客户不同的实际情况,实施差别化贷款利率政策。

  有媒体报道,建行工作人员表示,目前来看,几乎没有个贷客户能够执行基准利率。此前北京其他各商业银行对首套房贷的利率均执行基准利率。至此,北京地区出现了**家上浮首套房贷利率的银行。对此,有专家指出,继建行提高首套房贷款利率之后,其他银行很可能陆续跟进。

  首套房贷利率的提高,可谓一石激起千层浪,有人质疑,“如此政策将会对本就实力有限的刚需买房人雪上加霜,提高了的贷款成本,将房价松动给购房人带来的红利再次剥夺,为银行所有。”当然,也有业内人士表示,银行说到底是一个盈利机构,很难单纯对资金实力并不雄厚的刚需买房人提供保障。

  不过有意思的是,有媒体报道,在国内银行首套房贷利率一片上涨的同时,部分外资银行却开始实行对首套房贷利率的优惠措施。业内人士分析,这种反差可能与国内银行与外资银行有着不同的金融背景有关。

  ●月供每月增几百 后续仍有上调可能

  首套房贷在基准利率上上涨5个百分点对**置业的刚需有着多大的影响?对于北京目前的房价及住房产品,多数首套置业者贷款额度在百万元左右,为此,北京中原地产帮我们算了笔账,以首套房贷款100万20年偿还期为例,月供将接近8000元,效果相当于加息约两次,而20年总利息上涨5万余元。

  不过,应该看到本次贷款利率上涨并非有意打压房地产,在年内经历了五次存款准备金率上调之后,银行可放贷款额度已经趋于紧张。此外,北京中原地产张大伟表示,临近年底,全国的各家银行放贷额度愈加显得吃紧,而且相比首套房贷款来说,目前房地产商的开发贷基本都已经是基准利率上浮3成,银行作为商业企业,自然一定程度上也是追求利润的,目前很多银行对普通购房贷款多是“一贷难求”。在这种紧迫的市场环境下,少数购房人为了保障自身贷款能够顺利发放,自愿通过利率调高的手段来提前获得贷款。银行方面顺应这种趋势,与银监会提出的各家银行根据风险状况合理确定首付比例、贷款利率等政策初衷也不相违背。

  与此同时,就目前楼市现状来看,价格下调的风险越来越大,所以银行一定程度上收紧房贷也是其稳健经营的需求,符合市场预期。

  ●短期对需求的抑制或导致开发商加大降价幅度

  对于本次首套房贷利率上调,建邦华庭销售负责人阿正表示,首套房贷款利率的上涨,将直接影响一些资金实力相对薄弱的置业人群,“改善型买房人既然有改善需求,虽然可能也需要贷款,但是资金实力显然要相对雄厚一些,对高利率有较高的耐受性,并且,改善型买房人相对于**置业人群而言,置业的迫切性要略低一些,实在不行还可以推迟置业计划,反观**置业人群,可以说绝大部分都处于非买不可的境地。”

  再加上在调控的当下,市场中的买家基本由刚需和改善型买房人组成,首套房贷款利率的上涨,再一次提高购房门槛,可能对部分经济实力较弱的**置业者带来抑制作用。因此,**经济师、地产评论员杨廷文在其博客中表示,首套房贷利率上涨,在给**置业的刚需买房人带来压力的同时,可能给本来已经不景气的楼市“雪上加霜”。

  应该指出的是,抬高贷款成本长远来看或许更有利于经济实力相对薄弱的刚性置业人群。对此,财经评论家叶檀在其博客中分析认为,短期内对刚性需求的抑制,或可导致开发商加大降价幅度,这可能加快房地产去泡沫化。在房价加速下行的同时,买房人的持币待购,这相当于买房人手中的资金相对于住房是在升值,随着房价的下探,买房人手中的货币所具有的购买力在持续**。

  不过值得提出的是,阿正指出,即使**置业的刚性需求对购房成本的敏感程度较高,但是每月所增加的几百元月供,相对迫切的需求是否足够有压力。在调查中,一位急于置业的买房人小雷表示,“对于贷款成本的增加,确实非常关注,但是月供每月增加200多元的情况下,自己还是可以接受的,虽然总的加起来,利息额外增加了不少,但是分摊到每个月,有点像温水煮青蛙,感觉尚还能接受,现在**的问题是即使月供上涨,却仍一贷难求。”

  虽然有买房人能够接受这次贷款成本**,但也不能说首套房贷利率上调对市场没有影响。“不能否认肯定会抑制一部分需求,但是这种抑制效应,在房贷整体取消7折优惠,使购房成本增加的时候就在体现,而这次上调利率可以说是进一步增加了抑制刚需的压力,将促进市场允许的供求关系,再次向对买方有利的一边倾斜。”业内人士表示。

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