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开发商无惧通州房价急跌 土地成本才5000元

努先森2011年10月30日 11:08   
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[导读]

  “低开”蔓延北京近郊

  10月新盘价格比周边项目低两成以上

  “从土地成本角度考虑,通州90%以上项目的土地成本在5000元/平方米以下,大部分开发商能够承受比较大幅度的降价。”

  北京楼市区域房价的底线正在一次又一次地受到挑战。而开发商也采取了更聪明的降价策略:低价开盘。

  “我们项目的起价是13200元/平方米,且赠送10%~15%的面积,相当于在13200元/平方米单价的基础上再打8.5~9折,现在办会员卡还能享受开盘前每日抵200元。”昨天,位于北京市通州新城运河**区的新盘“东亚·逸品阁”项目销售人员如此介绍。

  而这个价格,还赶不上通州运河区域另一楼盘京贸国际城在2010年1月份**开盘的报价:13800元/平方米,这个曾经一度高达26000元/平方米的楼盘,目前在售的5号楼**报价仅为13400元/平方米。

  亚豪机构的统计数据显示,10月份位于北京近郊的新盘中,开盘价格平均比周边项目低了20%~35%。

  新项目低价开盘

  北京越来越多的新开盘项目加入到“低开”的行列。

  9月底刚刚入市的世嘉光织谷,位于怀柔区陈各庄,成交价格仅9580元/平方米,10月上半月(截至15日)已累计签约304套,稳居10月上半月商品住宅成交套数、面积、金额三大排行榜的首位。

  此外,位于顺义张镇的新项目浅山香邑项目于10月16日开盘,开盘当天优惠后的均价仅为8500元/平方米,仅相当于区域其他在售楼盘定价的七成。其价格**效应带来了良好的销售成果,开盘当天到访300余人,成交率超过60%。

  据亚豪机构统计,截至10月26日,10月共有30个项目开盘,其中9个为**入市的纯新盘,有4个纯新盘是位于五环以外的住宅类项目,分别是位于顺义张镇的浅山香邑、密云的众智慧谷、大兴亦庄的易居国际,以及昌平沙河的保利罗兰香谷。

  亚豪机构市场总监郭毅举例,除浅山香邑开盘价为8500元/平方米,低于周边在售项目10000~12000元/平方米的均价外,众智慧谷开盘价为6500元/平方米,周边在售项目价格为9000~10000元/平方米;易居国际以17000元/平方米的价格开盘,周边项目的价格在19000~22000元/平方米;保利罗兰香谷开盘价格为17000元/平方米,周边项目价格为17000~21000元/平方米。“可以看出,由于近郊住宅项目的激烈竞争,纯新盘低价开盘已成为普遍趋势,10月新盘平均比周边项目低了20%~35%。”

  值得注意的是,以往价格坚挺的别墅项目也在10月出现了新盘低开的现象。位于昌平奥北别墅区的中海尚湖世家,以17000元/平方米的价格推出了联排和独栋产品,而周边同类型的别墅产品价格在25000~35000元/平方米,如此大的价格差距令中海尚湖世家在10月份售出了89套别墅,相当于当月北京别墅总销量的三成。

  正因为低开带来了逆市旺销,北京不少新盘加快了入市的脚步。

  据北京中原监测,在即将到来的11月,将有27个项目准备入市,其中16个是纯新盘入市。

  “开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死,在**一个销售高峰期,必定会有大量开发商选择降价冲量。”北京中原分析师张大伟预计,降价的范围将逐渐从远郊区向**区蔓延,从大户型向中小户型蔓延。“不过,五环内因为供应处于****,房价下调幅度应该不会太大,甚至部分城区项目价格依然可能上涨。”

  降价的老盘数量在增加

  北京近郊通州楼市的降价潮早在今年7月中旬就已初见端倪。

  彼时,通州老项目珠江拉维小镇宣布推出特价房,南北通透的,二居、三居现房,售价只在14500元/平方米,这一价格相比该项目2010年12月的开盘预期均价28250元/平方米下调了近半。

  8月份之后,降价潮开始在通州蔓延,京贸国际城、润丰领尚、天时名苑、华业东方玫瑰等项目纷纷宣布下调了售价。

  据统计,今年1月份通州区域商品住宅成交套数为902套,成交均价为22318元/平方米。而“十一”黄金周以来,虽然通州楼市的成交价格一路下滑至15634元/平方米,但成交量却仅有42套。

  “从土地成本角度考虑,通州90%以上项目的土地成本在5000元/平方米以下,也就是说大部分开发商能够承受比较大幅度的降价。”张大伟如此解释通州房价急跌的原因,但在他看来,北京楼市的整体状况却并不像通州这个区域市场。

  根据北京中原此前的统计数据,从9月1日~10月9日,北京楼市中有销售记录的住宅项目为191个,其中均价相比8月份出现下调的项目有14个,占比仅7.3%;持平的为173个,占据约九成的份额;此外,依然有4个项目价格继续上涨。

  191个项目中,有41个住宅项目销售超过30套,合计签约套数达到了3272套,占据了全市整体住宅成交6294套的52%。这其中,10月成交均价相比8月有比较明显下调的项目达到了11个,占比为26.8%。

  值得注意的是,11个降价项目中,降幅超过30%的只有K2·百合湾,降价幅度达到36.3%;降幅在10%~20%的项目有3个,其余7个项目成交价下调幅度均不到10%。

  “实际上,老项目很难做出降价的决定。”张大伟表示,目前北京楼市中已经出现的项目一降价就引起纠纷,使得大部分项目对降价比较谨慎,因而,按兵不动的项目仍占据北京楼市的主流。

  不过,种种迹象表明,从通州开始的价格下调已经逐渐蔓延到其他区县。

  从前述价格出现较明显下调的11个项目来看,除K2·百合湾、天时名苑、华业东方玫瑰、富力金禧花园4个项目位于通州外,其余降价项目集中在房山、大兴及五环外的朝阳区。

 

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