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中国房地产“黄金十年”或终结 开发商遭遇六大危机

房拾光2011年02月26日 11:00   
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  2010年以来的调控政策密集程度、严厉程度、覆盖范围历史罕见,楼市交易量在今年春天迅速冻结。杨红旭日前接受记者采访时表示,狂飙突进的‘黄金十年’已经终结,阵痛过后,中国房地产市场将进入平稳、可持续发展的时期。

  转型时期的阵痛,是房企必须经历的。需求、资金、市场格局、监管、竞争、储备等方面的危机将会加速行业分化整合,也许不一定所有的企业都能存活下来,但是健康平稳运行的市场是可以期待的。

  1.需求危机

  表现:限贷、限购等政策的出台,令购房需求大幅萎缩,除部分刚性需求和改善性需求之外,购买力强大的**需求和“外地人”需求被挡在了门外。

  有多少买家将会流失?一组数据可供参考。

  以北京为例,2008年外地人在京购房占比26%,2009年急剧上升至38%,2010年“京十二条”规定外地人购房需提供一年以上纳税或社保证明,外地人购房也达到34%。2011年1月份北京卖出的住房中,44.8%为外地人购买。

  背景:目前,北京、上海、南京、青岛、济南、贵阳、哈尔滨等10余城市陆续出台“新国八条”细则。三套房全面限购,**买家流失;购房与户籍和缴税挂钩,更直接打击了外地**客。

  上海的商业银行贷款、公积金贷款购买二套房,首付比例提高至六成、利率不低于基准利率的1.1倍,这类条件的限制,给准备购买二套房的买家增加了资金压力。此外,加息政策也使得**置业和改善性需求置业的购房者因为购房成本上升而选择搁置购房计划。

  2.资金危机

  表现:作为资本密集型行业,资金链是开发商面临的**问题之一。目前,恒大、碧桂园等不少在香港上市的内地开发商将目光投向海外,发行优先票据、债券等,但8%~15%的高息是融资普遍利率,不惜高成本海外融资的背后,则是开发商资金链趋紧的反映。

  中金公司认为,限贷政策将进一步打压**投机需求,开发商2011年资金压力将显著增加,预计2011年新增开发贷款4000亿元,新增按揭贷款1万亿元,较2010年均下降约30%,加之销售下降,未付地价较高,开发商资金压力将显著加大。

  背景:销售量下滑直接导致开发商回笼资金减少,危及现金流。目前部分城市成交量出现较大幅度下滑。中金公司估算认为,若全国有40个大中城市采取全市范围限购方案,全国成交量将下降18%,考虑到部分城市仅针对主城区限购,全国住房成交量下降应当在9%~18%之间。

  信贷政策收紧,开发商想拿到银行贷款变得艰难。银监会明确要求,对重大违规行为的房企,商业银行不得发放新贷款,原有贷款要到期收回;今年,央行连续两次上调存款准备金率,房地产企业基本上贷不到款,银行房贷额度控制也变严,开发商和购房者获得贷款的难度都在增加。

  3.“双轨制”危机

  表现:开发商越发感受到了楼市格局的改变给其带来的压力。“十二五”规划中,保障性住房被放到突出的位置,不仅体量及数量巨大,而且监管和问责机制也变得严格起来。

  各地关于保障性住房的规划,也给中低收入家庭的住房梦想带来希望。保障房作用在于逐渐满足中低收入群体的硬性住房需求。供求关系决定价格,当需求逐渐趋于饱和,价格也就自然下来了。如今,一部分人期待保障性住房,放缓了自己的购房需求。

  背景:保障房建设体量惊人。住房和城乡建设部宣布,今年我国将开建保障性住房1000万套,相比2010年的580万套增长70%,其面积大体相当于2010年全年商品房的供应量,创历年之最。

  保障房新建并陆续投入使用后,由政府主导的保障房将挤入商品房“一股独大”的住宅市场,房地产市场将进入“商品房+保障房”的双轨制时代。政府保障房成为住宅市场的主要供应源,成为调控市场的有力砝码,这将有效遏制房价持续上涨,促使房地产市场逐渐回归理性。

  住建部日前已经向地方政府下达“死命令”,所有分配完成的目标任务,必须在2011年10月31日前全部开工,否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。此外,为保障2011年保障房建设任务完成,银监会要求银行业金融机构加大对保障性住房的信贷支持力度。

  4.监管危机

  表现:无数双眼睛在盯着开发商,“国八条”**明确提出了“控制房价目标”,高端公寓及别墅产品入市,将会受到有关部门的“管控”。开发商面临的一个首要问题就是:定价。

  开发商如今也能切身感觉到政府监管带来的压力。上海某知名高档楼盘负责人抱怨说:“房子还没卖,首先却要面临土地增值税的监管。房子何时能够顺利开盘目前还不知道,因为豪宅开盘定价问题,将决定能否顺利拿到预售证。”

  除了价格之外,开发商的预售资金、贷款用途、土地开发时限等同样受到严格监管。

  背景:“国八条”要求,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

  开发资金同样受到监管。银监会要求,严禁信贷资金用于购地,严防集团公司通过母子公司借款和其他各种关联交易将信贷资金违规流入房地产市场。此外,部分城市监管商品房预售资金。

  土地增值税征管再次被重申。各地出台的细则中提出,税务部门要加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。

  5.竞争危机

  表现:新开工面积增加,这意味着一两年内市场将会出现新房供应大增的问题,这无疑将加大企业的竞争压力。此外,保障房供应量逐渐增加,开发商面临的销售压力将会更大。

  背景:2009年、2010年土地供应高峰,将导致今明两年新开工面积增加,楼市新增供应增加。

  国家统计局数据显示,2010年全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米,比上年增长26.6%;房屋新开工面积16.38亿平方米,增长40.7%;房屋竣工面积7.60亿平方米,增长4.5%,其中,住宅竣工面积6.12亿平方米,增长2.7%。

  值得注意的是,未来供应还在继续增加。“国八条”要求,明确供地规模、供地时序等内容,确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的,要坚决及时纠正和严肃查处。

  同时,今年的商品住房用地供应量原则上不低于前两年平均实际供应量,并根据土地市场情况,合理安排土地供应上市节奏。

  6.储备危机

  表现:数据显示,今年1月全国120个城市土地市场交易骤然转冷,推出量、成交量和平均楼面价均较2010年12月有明显下降。同时,土地市场“流拍”现象频现,流拍地块高达24宗,总体量接近200万平方米。

  “国八条”出台后,在**客聚集的温州,新推出的10宗土地全部流拍,这在温州历史上是相当罕见的。

  虽然土地供应在增加,但由于资金紧张,部分房企已经无资金、无精力去拿地,只有吃老本,土地储备不足将给后续发展带来隐患。

  背景:银监会明确要求,各金融机构对房地产信用风险进行风险提示,严禁信贷资金用于购地。

  “国八条”提出,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。

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