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房贷趋紧 多数开发商选择“硬扛”

房拾光2011年02月26日 09:43   
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  业内人士认为,需求萎缩,供给量下跌,短期内楼市难现“降价潮”

  继上海、广州、深圳等地之后,北京市几家大银行近期也开始取消首套房优惠利率,至此**城市正呈全线收紧之势。业内人士告诉《经济参考报》记者,银行的利率调整让房地产企业的信贷环境进一步趋紧,楼市刚性需求也将因此受到很大影响。尽管开发商的资金链遭遇政策与市场的双重压力,大部分开发商还是会选择“硬扛”,短期内难现“降价潮”。

  收紧

  刚性需求受抑制

  据了解,北京市工行、农行、建行和交行等几大银行纷纷取消首套房优惠利率,按基准利率执行。全国范围内,在上海、广州、深圳以及成都、济南等城市,多数银行都开始取消首套房优惠利率。

  《经济参考报》记者致电工行和建行北京分行客服,均得到了确认。工行客服人员表示,从2月1日起北京就已全面实施首套房贷利率不低于央行基准利率政策了,优质客户也无例外。

  “这可以看作是顺应当前楼市调控的表现。”美联物业全国研究中心主任徐枫接受《经济参考报》采访时说,从银行的角度来看,收紧信贷、减少货币供应量是一个大的政策取向,全年新增信贷量预计在去年基础上会有一定程度的减少,房地产行业也必然会受到影响。

  亚豪机构市场总监郭毅接受《经济参考报》记者采访时说,央行连续上调存款准备金率,银行的流动性受到非常大的抑制,很多商业银行基本上从月中到下半月贷款的额度就基本没有了,不管是个贷还是开发贷都非常紧张。

  据了解,自2010年4月份的楼市调控开始,房地产企业面临的信贷环境已经逐步趋紧,通过银行贷款融资的难度进一步加大。去年全年获得银行授信的房地产企业数量十分有限,且授信额度与2009年相比明显减少。中国指数研究院最近的一份报告显示,2010年,房地产开发企业资金来源7 .25万亿元,其中利用外资、自筹资金增速较快,开发商贷款和按揭贷款增速较慢。

  上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉《经济参考报》记者,目前房地产市场是以刚性需求为主,取消首套房贷款优惠利率会对刚性需求产生很大的影响。

  “首套房置业者相对年轻,对信贷的依赖比较大,首套房优惠利率取消后,很多人只能选择暂时不买房了。”郭毅说。

  在徐枫看来,去年下半年至今已连续加息三次,个人抵押贷款按揭利率首套房优惠已基本取消,二套以上住房按揭利率在加息的基础上继续加码,严重影响“换楼客”的意愿。

  坚挺

  大部分开发商选择“硬扛”

  楼市迎来“倒春寒”、“降温期”?调控政策的密集出台似乎改变着市场对于房价上涨的预期。但记者了解到,多数开发商仍然选择“硬扛”,不少购房者转战二三线城市,种种迹象表明市场预期仍然比较坚挺。

  北京某上市房企资深人士何先生表示:“就我了解的情况看,公司现在还不想‘冒头’做出什么举动,而是在等等看同行尤其是大的开发商会采取什么样的措施。”

  作为上海市**的几家房企之一,绿地集团旗下某新楼盘21日率先推出买房即送五年房产税的优惠措施。这一“冒头”的举动,引起市场关于房价是否开始松动的议论。

  徐枫告诉记者,综合来看,看空**季度成为开发商的共识,尽管开发商的资金链遭遇政策与市场的双重压力,大部分开发商还是会选择“硬扛”。

  郭毅认为,目前开发商的资金链不算非常紧张,没有到选择降价的“最紧迫时期”。即使不能从银行获得贷款,开发商还可以通过其他方式融资,包括海外融资、信托融资。只有当开发商的现金流非常危险,以至于影响到经营的时候,才可能会考虑降价抛货。

  对于一些开发刚性需求项目,或者采取“快进快出”经营模式的开发商,郭毅认为他们对房价预期将有一定幅度的下调,可能会采取调低开盘价格等措施来进行促销。

  徐枫介绍说,一部分**客已经在去年年末抛盘,还有一部分坚持看好后市的选择持盘不放。

  另据媒体报道,“限购令”让北京周边地区的房价快速上涨,河北涿州等地甚至出现了温州、山西炒房客的身影。

  郭毅认为,因为政策限制不能买房的需求流向北京周边不受影响的县市,这些地区的房地产市场意外的火热起来了。

  “房价是从1万元涨到2万元容易,还是从10万元涨到20万元容易?这是一目了然的。”陆骑麟认为**者看到楼市发展的机会,到二三线城市去抢房,这种短期炒作会对这些地区的楼市产生影响,但出现“泡沫化”的难度较大。

  郭毅认为,这种购房行为存在一定的风险,因为从每轮调控的效果来看,北京市周边区域的房价率先下跌,而且跌幅也是**的。另外,如果北京市的房价出现震荡,可能会影响购房者对后市的信心,导致需求快速下降,支撑这些地区房价稳定上涨的因素也就不存在了。

  僵持

  楼市暂未现“降价潮”迹象

  中国指数研究院统计显示,上周(2月14日-2月20日),楼市交易持续恢复,监测的35个城市中,除成都、重庆和济南外,楼市成交量皆上涨,其中五成城市成交量涨幅超过100%。重点城市中,多数城市环比有较大涨幅。

  美联物业全国研究中心认为,上周一二线城市成交量仍然处于节后恢复性增长周期,尽管上周普遍出现上升行情,但与节前的正常水平还有一段距离。徐枫预测,全国性的限购短期内严重打击了换楼客和**者的置业能力,因此成交量在3月将跌入冰点。

  成交量恢复缓慢的同时,上周价格波动也较为明显,中国指数研究院数据显示,其中苏州、兰州和宁波等五城市价格跌幅均超10%,其中,苏州成交均价为10205元/平方米,创15.32%的**跌幅,深圳则以21071元/平方米的成交均价,使环比涨幅达到12.77%。四个**城市中,上海和广州成交均价也出现小幅回调,环比分别下降1.48%和1.1%,成交均价分别为15352元/平方米和12100元/平方米。

  徐枫认为,价格波动背后的原因需具体分析。就一手住宅市场而言,成交价格与开发商的推盘和成交类型密切相关,就目前情况来看,各地一手房成交表现明显分化,在一些尚未实施限购的热点城市,豪宅成交相对较旺,而在已实施限购的城市,中低端住宅成交比例较大,因此造成了一部分城市的价格走势与前几周的表现不同。

  就未来一段时间的价格走势而言,业内人士预测,一手住宅市场可能由于结构性因素出现下调。郭毅认为,部分城市出现的房价结构性下降,并不代表整体出现回落,房价的走势仍然不明朗。

  徐枫则表示,需求面严重萎缩,但供给量也同期下跌,因此,“价格可能会出现一段时间的僵持”。据介绍,全国主要城市一手推盘量骤减的同时,二手住宅方面,由于“限购”和租金上涨,业主放盘意愿较弱,“与去年9月底政策前的成交高峰相比,好地段房源的挂牌量降幅超过了50%,较差地段房源的挂牌量缩量也达到了30%左右”,市场供应量低靡,因此抵消了需求量的萎缩,导致楼价难以回调。(白田田 王涛)

 

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