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谢国忠:中国天量空房是数量泡沫危机来临讯号

房拾光2010年07月30日 11:18   
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  中国的房产泡沫与其他泡沫的不同之处在于,它有着****的数量,2010年-2011年将可能形成大量投机库存

  中国到底有多少闲置房?如今这可是个热门话题。有媒体报道说,中国电力部门报告,过去六个月,6450万城市住户的电表读数为零。据此推测,中国现有闲置房可供2亿人居住。另有媒体说,电力部门否认了这一数据。无论如何,首先要获取可靠的数据。不然,就只能“摸黑儿”制定国家政策。

  两种泡沫

  房产市场可以经历房价和数量两种泡沫。近代大多数房产泡沫都是房价泡沫。上世纪80年代,东京房价猛增,供应却没有相应上涨。上世纪90年代,香港房产市场也遭遇类似情况。房产市场易产生价格泡沫,因为一些独特因素限制了供给的反应速度。

  首先,房产建设与政府管制息息相关,与其所在社区关系尤其密切。成熟社区中,通常规定新建楼房不得超过一定高度和密度。因此,这类社区实际上不可能迅速提高供给。

  其次,基础设施建设耗时较长。缺乏土地通常与基础设施**有关。基础设施建设很费时间。房价高时,假使资金充足,人们也对基建持谨慎态度,不敢一哄而上,担心费时费力的基建结束后,房价已然回落。因此,即使在较长的一段时期内,房产供应也可能无法对涨价作出反应。

  房屋数量泡沫比价格泡沫少见,而且持续时间不长。出现房量泡沫时,供给增加,房价遭遇下行压力。此时仅需增加货币供应,就可稳定房价。房量泡沫有时为建设泡沫,但往往伴随建设周期一起结束。因为一旦供给抬头,房价将急剧回落。

  目前,中国正在遭遇房价泡沫。通过研究分析房价/收入比和房租收入,我们就可以判断,泡沫是否已经产生,程度如何。如果城市里每平方米房屋均价为居民平均月收入的5倍-10倍,房市规模相对家庭总量大得多,高房价就很可能是泡沫。成熟经济体的房价/收入比应在1倍左右。在发展迅速的经济体,比率可能为2倍。中国房产**都集中在大城市,其房价水平无法通过理性因素来解释。

  中国的房租也正在上涨,而如果真是遍地都是闲置房,两种现象无法互相解释。有人批评房产中介公司哄抬市场。除非市场待租赁房产都集中于一家之手,否则,难以积聚足够的市场力量形成垄断。中国房产中介产业非常分散,因此,这种解释很难成立。

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