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2010年新年伊始,开发商急找钱

花禧2010年01月29日 09:01   
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  急着找钱的开发商突然多起来,1月1日至26日,全国新增的46项集合资金信托计划中,70%以上与房地产项目相关。“这还是已经进入销售中的产品,如果算上发布信息但未实行以及仍在洽谈中的项目,这个数字起码再翻一番。”杭州一位资深金融业人士如此说。

  房企急筹钱还“地债”

  几天前,中昌景盛置业一项股权**信托计划在杭州开始发行,融资规模1.5亿~1.6亿元,募集所得资金以对景盛置业增资扩股的方式用于舟山市普陀区城北F-23号地块的房地产项目。

  景盛置业听上去很陌生,它是中昌房产名下的一家项目公司,去年9月成立,目前尚无营业收入。中昌很多人也不熟悉,但说起三盛,很多杭州人感觉耳熟。中昌房产是上海三盛宏业**集团间接控股的一家具有城市综合开发二级资质的房地产开发公司。上海三盛,其“颐景园”品牌系列知名度相当高,杭州的三墩“颐景园”就是三盛的产品。上海三盛是这次融资的担保人。

  此次公开的信息中有一条,“景盛置业在取得项目土地使用权证后,将土地证原件由中投信托保管”。这意味着,截至目前景盛置业尚未取得舟山市普陀区城北F-23号宅地的土地使用权证。

  “开发贷款必须要四证齐全,所以开发公司只好另外找钱了。”一位深知内情的金融业人士透露说,景盛置业的注册资本仅5000万元,中昌房产注册资本约1亿元,而舟山市普陀区城北F-23号地块的成交总价约4.99亿元。

  这样的例子今年并不少见。一个多月前,杭州城西某开发商将股权作价抵押给信托公司,融资2亿元,所得资金同样用于偿付该公司去年竞拍所得土地的土地款。

  采访中,开发商多把急着找钱的原因归结于去年土地价格的急速增涨。“有些公司不太考虑自己的能力,只要地段适合就先抢下来,然后再以土地本身进行融资,反正土地价格一直在涨。”一位熟识的开发商私下说,同类地段,年初与年末的价格就几乎涨了100%。比如绿城**“过江”,就将滨江的楼面地价纪录提升至15397元/平方米,而2008年初,中海、世茂拿的两块航母地块,价格高者也只有5630元/平方米。

  很多开发商的拿地思路都是“拿了再说”,把位子占了,然后或通过与政府部门之间的良好关系做些“小动作”,延长付款时间,或者以土地融资,实在不行还可以找其他公司合作。只要市场好,怎么折腾都行。

  问题是,并非“手里有地”就能轻松融资。杭州某小型房企,从去年年底就开始找资金,眼看着就要到合同约定的**期限,却处处碰壁。“再筹不到钱肯定是要付(土地)违约金了,但有什么办法呢,储备的项目太少,只有一块地未来能产生现金流,融资风险太大。”尽管这家公司仍在努力寻找合作对象,但对他们来说时间已经非常紧张。

  政策变天,房企转眼“很差钱”

  能够通过股权抵押、发行信托产品融到资的公司都算好的,真正“很差钱”的开发商往往会被信托公司拒之门外。

  “信托公司也有项目评审要求,比如资产、收入规模,现金流是否稳定,土地位置好不好,拿地成本高不高,都是要综合考虑的,毕竟信托公司的发行能力也有限。”一位不愿透露姓名的资深金融业人士透露说,最近两个月内至少有5家以上的杭州房企与信托公司有密集接触,紧急筹资,其中包括在杭州颇有知名度的品牌企业。尽管这位业内人士拒绝透露这些公司的具体名称,但他解释说,这些公司急于筹措资金与最近货币政策的变化以及银监会监管从严有关。

  当然并非所有急需资金的开发商都是为了填补去年的土地款漏洞,也有的是为了储备资金以便在今年拿地。去年年底,财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》要求,在今后的土地出让中,首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。

  而现有的杭州土地出让中,多数开发商的土地出让首付款仅为20%,首付比例提高以后,对中小型开发商来说,拿地门槛高了,虽然首付可以用短期融资支付,但还是需要为后续资金做好准备。

  4天前,北京已经曝出大龙地产因其在顺义“地王”项目的土地款没有缴齐而被暂停土地交易资格的事情。作为一家A股上市公司的全资子公司,既然以50.5亿元的总价、近3万元/平方米的楼面地价做了“地王”,却在事先没有准备,以致出现资金无法凑齐的情况,至少说明该公司的内部管理是有问题的。

  房企“看天吃饭”的心态由来已久,如今政策变天,杭州会不会曝出类似新闻,让人担心。

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