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观察:项目开发周期较长 “磨洋工”磨出高房价

杰哥2010年01月27日 08:52   
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  据《国际金融报》报道 上海市规划和国土资源管理局本月初曾经曝光8幅闲置地块。李嘉诚旗下和记黄埔、长江实业和董建华家族东方海外都被牵涉进这次囤地事件。然而,上述开发商不约而同否认囤地。长江实业公开申明称,公司一直就各个项目与地方政府保持紧密沟通,配合当地开发情况以进行项目发展。“个别项目之开发及建设期偶尔较预期缓慢,往往归因于一些不能控制之因素,如配合当地规划变更、相关基建发展延迟、政府之拆迁进度及当局对项目发展公司的组织审批时间等”。

  尽管开发商纷纷撇清囤地,但较长的开发周期确实让这些大开发商尝到了甜头。

  3亿多拖成40亿 李嘉诚慢工赚大钱

  2005年2月,长江实业与和记黄埔合伙购得上海马桥地块。当时,该地块并非热门区域,李嘉诚只花了2.6亿元收购金及5894万元土地出让金就获得了该项目地块。

  然而,拿下土地后,马桥地块的开发并不顺利,开发前期准备时间长达两年多。由于开工时间延期,该项目竣工时间由2005年年报公布的2007年推迟至一期项目2009年竣工、二期项目2011年竣工。

  截至目前,根据记者了解的情况,马桥一期项目仍未完全竣工。李嘉诚位于马桥地区的御涛园**别墅也处于开盘前宣传阶段。

  2005年至2009年的5年间,马桥地区已经从一个“无人区”变为“热门区”,该区域别墅的成交均价因此从8034元/平方米攀升至29684元/平方米。御涛园的销售单价预计更是高达8万至12万元/平方米。房地产行业机构粗略估计,总价超过2000万元/栋的御涛园项目将给李嘉诚带来40亿元的销售额。

  考虑到李嘉诚旗下公司最近8年在上海取得的地块中,多个项目从获得地块至上市销售的时间长达6年以上,可以预计,李嘉诚这几年在上海的开发建设中**大赚了一笔。

  开发不成就卖地 董氏家族获利脱身

  上海的衡山路地块项目也是不久前被上海市政府部门曝光的闲置土地之一。该地块虽处于上海****,发展前景巨大,但由于拆迁困难迟迟无法启动项目。这块“棘手”地正是归属于东方海外。

  实际上,自2006年以后,东方海外发展的房地产开发就因为各种原因几乎进入了“休眠”状态,其旗下的很多房地产项目没能如期开发。对东方海外持地多年,复旦大学房地产研究**主任尹伯成曾批评这是典型的“炒地皮”。而易居中国分析师薛建雄也认为该公司有“囤地”的嫌疑。

  虽然手中握着的土地没能建成房子销售,东方海外仍有“金蝉脱壳”之计。

  1月18日,凯德置地以150亿元的价格收购东方海外发展有限公司100%股权。东方海外正式从中国的房地产市场撤退。从上海土地市场动辄数十亿元的拍地价看,手握多个地块的东方海外似乎被贱卖了。然而,业内人士却指出,东方海外原本的得地成本并不高,地产项目大清仓,除了有助于该公司摆脱“囤地”负面影响,东方海外还将获得庞大资金,完成了一次战略转移,公司主营业务航运业将得到资金支持。

  不过,接盘方凯德置地似乎也留有一手。有消息显示,双方交易协议特别针对衡山路地块订立条款,表明若接获政府扣押或收回通知,东方海外须转回地皮权益,并支付凯德置地人民币5亿元。

  实际上,不善于房地产开发、销售的东方海外通过卖地获利脱身,也算是一项精明**。(刘洋)


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