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抑制过度和无序竞争 房贷叫停“返点”贵在坚持

杰哥2009年11月25日 09:08   
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  据悉,上海市银行同业公会将发布公约,要求商业银行停止向房产中介“返点”。此举可抑制房贷业务中的过度竞争和无序竞争,有利于保护客户利益。不过,该项行业公约的有效性及持续性还有待观察。

  所谓“返点”,是一些商业银行与房产中介公司合作,对房产中介推荐的客户,银行按照贷款金额的一定比例,向房产中介支付的佣金。

  据业内人士介绍,“返点”在上海最早出现于2004年,中国银行、上海银行等率先以“返点”作为竞争利器,其他银行陆续跟进。不同银行给予客户的“返点”百分率不同,一般在0.3%至1%不等,竞争加剧时甚至升至1.2%至1.5%。其中,房贷业务传统优势较大的银行返点较少,一心想着争取房贷市场份额的银行则较高。

  记者在2006年采访时,一位房产中介人士曾介绍,某国有银行通过提高“返点”抢份额,短时间内拿到很多业务,但这些业务并非市场增量,而是从其它银行那里争来的。

  该中介人士直言不讳,从“返点”战中受益的是房产中介,客户并没有得到实惠。银行不是对所有的中介都给予“返点”回报,一般设有资金门槛,例如,完成5000万元或1亿元贷款量。换言之,一家中介累计促成的房贷业务量达到1亿元,若按1%的比例返点,可以拿到100万元的返利。就这些房产中介而言,业务利润不单纯是房屋买卖及租赁。

  中介被“返点”利欲熏心,难免使客户失去了对房贷产品的选择权。近年来,房贷创新产品接连不断,有的产品同时具有理财等功能,可为客户节省贷款成本或具有提前还贷等便利性。例如,把按揭贷款的还款方式从传统每月还款一次改变为每两周还款一次,实现每次还款额为原月供的一半。可如果房产中介因“返点”而圈定了房贷银行,客户就没有了选择权。对于想通过灵活还款或账户连接来节省利息支出的购房者来说,无形中增加了支出。

  上海此次由银行同业公会出面叫停“返点”,实际上代表了监管部门的态度。今年10月,上海银监局在下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中要求各银行避免房贷业务的过度竞争,并指出对于支付房产中介佣金的问题,各银行要通过上海市银行同业公会进行协调,推进形成相关同业公约或规定。

  “返点”不仅给银行带来了成本负担,还增加了信贷资产风险。上海市银行同业公会调研指出,银行在该模式下,容易放松前期调查,脱离市场营销,简单依赖中介,甚至可能会引发银行员工违反职业道德的行为。而从以往的经验来看,放松前期调查是个人房贷风险发生的源头。个人房贷不良率很大程度上由假按揭造成,如果贷前调查严格把关的话,出现虚假贷款的几率将大幅下降。

  叫停“返点”有利于房贷业务规范运作,维护银行及客户的利益。不过,“返点”是否会就此彻底退出,还有待监管部门加强管理。早几年,上海银行业内曾有过不成文的约定,即返点**不超过0.5%,最终却因房贷业务的回落而遭“毁约”。有专家指出,今年房贷业务较好,有的银行甚至主动提高首套房贷门槛,“返点”的**显得不大,各银行容易响应自律公约。可如果明年房贷业务因楼市交易萎缩而低迷,各银行能否坚守自律公约,还留有很大疑问。

  看看二套房贷政策执行过程中的肆意“突破”,难免让人怀疑上海市银行同业公会自律公约的长期效果。由此看来,遏制房贷业务过度竞争和无序竞争,监管部门还需要花更大力气。

 

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