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中国房地产近20年发展写意 向规范化健康发展

房拾光2009年09月29日 09:03   
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  新中国成立60周年以来,中国的房地产市场发展从无到有,到慢慢形成产业化,在这个过程中,经历了无数的磕磕绊绊,在探索中不断前行。应该说,房地产市场从1991年开始全面推行房改,到现在为止已有近20年。近年来,房地产市场的发展已经步入到一个**的阶段,房地产已经作为一种特殊的消费品融入人们的生活。从2004年的 “8·31大限”开始房地产的关注度直线上升,楼市的价格也随着市场的发展步步高升,相应的调控政策也随之出台。中国的房地产正走向一条规范化的健康发展之路。

  铺垫

  住房改革为房地产铺开发展之路

  从1990年至2009年,房地产市场走过近20年的历程。1990年出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,正式从法律上明确土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖三种方式,并**规定土地出让年限:居住用地七十年、工业用地五十年,商业、旅游、娱乐用地四十年等。

  从1991年的第二次住房制度改革开始,房地产市场进入新的发展阶段。1991年10月17日,国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》,总目标是按照社会主义有计划商品经济的要求,从改革公房低租金制度着手,将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度,由住户通过商品交换(买房或租房),取得住房的所有权或使用权,使住房这种特殊商品进入消费品市场,实现住房资金投入产出的良性循环。

  1994年,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。房改的基本内容可以概括为“三改四建”:“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制,“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度。该决定要求全面推行住房公积金制度,积极推进租金改革,稳步出售公有住房,加快经济适用住房的开发建设。

  转折

  住房制度改革“招牌挂”成重大转折

  1998年,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》提出“住房分配货币化,停止实物分配”。**收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。

  1999年,按揭贷款买房概念正式登陆中国。2003年,“18号文件”明确了房地产为支柱产业。

  2004年3月,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。

  该文件还规定,2004年8月31日以后,发展商如果在两年内不开发,政府可把该土地收回。所谓“8·31大限”就是指这一天新的土地政策将正式实施。也被舆论认为是中国“地产界的土地革命”。同时,住宅用地价格大幅上涨也带动了房价的上涨。

  调控

  房价调控持续保障性住房供应加大

  2004年的“8·31”以后,公开竞价的土地出让方式,使土地价格上涨明显,从而带动了房价的上涨。由此,房地产价格的调控开始拉开帷幕。

  2005年3月,国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》(旧“国八条”)。4月国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》(新“国八条”)。5月,国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》,即25号文。

  三项政策的连续出台并没有结束房价调控之路,2006年,“70/90”政策的实施及信贷政策的紧缩,再次为调控加码。当年5月,国务院《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,提出“70/90”政策。政策要求,城市新审批、新开工的住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

  房价的上涨并没有被完全扼制,2007年,一剂调控猛药似乎给疯涨的房价降了温,9月,央行、银监会发布第359号文,要求提高第二套房首付比例。通知明确,对已利用贷款购买住房,又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。

  2007年11月8日,发布了《廉租住房保障办法》。多项政策在抑制房价的同时,加大保障性住房供应,重在解决中低收入家庭的住房困难。

  相关从业者感悟

  房地产需要市场自身去调节

  中冶京唐·北京华成通房地产有限公司副总经理刘立泉:房地产市场发展到现在这个阶段,房价的涨跌要靠市场自身去调节,通过市场调节,优胜劣汰,一些将利润作为**目标,唯利是图、不自重的开发商就会被淘汰掉。

  符合科学、客观发展规律的好的开发商会得到社会的回报。

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