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外行入市抬高房价 六成中小房企今年没拿地

房拾光2009年09月29日 08:58   
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  当今年楼市“小阳春”行情在二季度演化为“大阳春”后,“财大气粗”的国企纷纷跑进了房地产这个当前最热的市场。僧多肉少,地价随之一路狂飙。那么,还有谁会“与狼共舞”,选择这个时间进入房地产业?“势单力薄”的中小房企,又将在这个“多方力量”搏杀的市场中如何获得生存与发展的空间?

  就上述我们非常关心的问题,本刊随机选择了30家中小房地产企业和24家制造业企业进行了调查。调查结果显示:非房企相比房企,**房地产热情更加高涨。

  制造企业**房产热情高

  对问卷做出回答的24家非房企中,有15家表示今年以来对房地产业做过**,占比高达62.5%。其中,8家企业表示购买过房产,13家企业表示购买过土地,其中3家企业还表示专门成立了房地产公司。(见图1)(注:由于企业购买房产、土地、成立房企等行为不具有排他性,即某家企业既可买房产,也可买土地,所以三项总和会大于15。)

  本刊7月份对百家样本企业的调查结果显示,当时宏观经济“虚拟经济热,实体经济冷”特征明显,相当部分的制造业企业把钱投向了股市、楼市,这与上述调查结果相互佐证。单从是否购买过土地来说,非房企拿地企业占比亦是非常高,达54.2%,超过半数。

  哪些原因导致了非房企**房地产热情的高涨呢?调查结果显示:**房地产的15家企业中,有3家企业是因为所处的行业太难做,表示将转行房地产行业,逐渐以房地产为主业;有7家企业因为实体经济不见起色,于是**房产以提高资金效率,是暂时行为;有5家企业则是因为有着较强的通胀预期,为资产保值而**房地产。

  在某些行业,许多企业的运营状况并未有多少好转;而楼市的一路上涨,难免会刺痛他们做实业的心。趋冷就热,也便成了顺理成章的选择。

  六成中小房企今年没拿地

  相比非房企对土地的热衷,中小房企今年的拿地行为却显得沉默得多。30家中小房企中,今年拿过地的仅12家,占比40%;没有拿过地的企业有18家,占比60%(见图2)。中小房企与24家非房企的表现,正好来了个颠倒。

  这12家今年拿到地的房企,都是在哪里拿的地?结果显示:有2家在上海拿了地,有2家在杭州拿了地,另外还有1家在广州拿了地。除上述6家企业外,其它企业拿的地多分布在三四线城市,如南宁、黄山、镇江、绍兴、温州、宁波、义乌、萧山、富阳等(见图3)。可见,众多中小房企的拿地行为,受到了高地价及自身资金实力的双重束缚。

  此外,一些房企没有拿地,则是出于风险控制的考虑。在8月28日由《浙商》杂志、浙商全国理事会组织的11位中小房企董事长聚会中,绿都控股集团有限公司董事长邵法平说:“我们今年一块地也没有拿,明年的形势还看不清楚,且地价过高,我们不敢贸然拿地。”

  经历了2008年的房地产调整后,很多房产企业已变得非常谨慎和理性。最近,国家对二套房的收紧政策使得房企对接下去行业走势不敢太过于乐观,而过高的地价,也更加使得这些中小房企不敢拿地。

  外行入市抬高了地价

  “地价越拍越高,真是有些害怕。这都是外行人搞高的。”杭州东田房地产开发有限公司董事长钱益升在上述聚会中发言。在场的老总几乎都赞同这个说法。

  那么,这24家非房企对拿地风险又是怎么看的?我们的调查结果显示(见图4):有14家企业认为当前土地市场已经存在一定风险,但长期可以看好,可以拿地,占比达58.3%;有4家企业认为没任何风险,企业有闲钱,就可以置地、买房,占比16.7%;而认为市场风险已高,拿地要保持谨慎和冷静的企业仅6家,占比仅为25%。反观30家房企,13家表示长期看好,当前正在扩张;2家表示没任何风险,可放心拿地;其它15家企业则注重其中的风险,表示要谨慎操作。比较来看,非房企对房地产行业未来发展的判断要比房企乐观得多,高出了25个百分点。

  不管它方力量理性不理性,他们的进入,对房地产企业都将产生一定冲击。尤其是中小房企,刚刚走出去年的困难时期,在当前市场高位运行、前途不十分明朗的局势下,如何布局企业发展策略便成了当务之急。是继续在一二线“血拼”?还是到三四线城市开辟新疆域?这成了中小房企不得不选择的难题。

  看好一二线,拿地三四线

  中小房企对接下去房地产行业空间上的走势是怎么判断呢?调查结果显示(见图5):认为房地产开发将继续以一二线城市为主的企业有12家,占比**,达40%;认为房地产会从一二线城区向郊区发展的企业有8家,占比26.7%;认为会由一二线向三四线城市发展的企业有10家,占比33.3%。这表明:66.7%的中小房企当前并不看好三四线城市的开发空间。

  而另外一个调查项目也证实了上述结论。在问卷中,我们设置了自答题,让企业填写出他们认为的**升值空间的三个城市,统计结果表明:30家中小房企最为看好的是杭州和上海,此外,北京和成都均有7家企业看好。而三四线城市仅有南宁、温州、宁波三家,且得票率很低。

  然而,前面的分析中我们也看到,30家房企在一二线城市拿到地的仅有6家(6家房企在三四线城市也有拿地,如某家房企今年在广州、义乌、东阳三地共拿了150亩地)。其它房企要么没有拿地,要么是在三四线城市拿的地。这个结果与上面房企看好一二线城市的观点出现了矛盾。

  那是什么原因导致了这一矛盾?《浙商》记者了解到,虽然他们参加了多次土地拍卖会,但地价越拍越高,以致于他们不敢或没有实力去争到土地。由此看来,在多方力量进入房地产行业的情况下,中小房企同国企、大型房企及手持重金的外行人同台竞技,并没有多少施展拳脚的空间。

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