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改革开放以来房产政策回眸 看楼市风起云涌

房拾光2009年09月29日 08:44   
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  “政策对了头,一步一层楼。”这是人们对惠及百姓的房产政策的形象比喻。改革开放三十年实践证明,我国房地产业每一步发展都离不开政策的导向作用。上世纪八十年代以来,我国政府相继出台了一系列深化房改的政策,迈出了我国住房商品化至关重要的一步;与此同时,河北省、石家庄市各级政府也适时制定了促进房地产业发展的政策法规,从而形成了激活省会房市的政策体系。

  市场是船,政策是帆。本期《地产史记·政策篇》梳理了改革开放以来,对房地产市场影响力重大的国家及省、市房地产政策的回顾,这些政策见证着各个历史时期房产业的变迁。

  1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

  时间:

  1994年7月5日颁布,并自1995年1月1日起施行。

  主要内容:

  该法对房地产开发用地,土地使用和划拨,房地产开发和交易,房地产转让和抵押、房屋租赁及房产中介等问题做了明确的规定,大到房地产行业,小到涉及个人房地产业务都可以做到有法可依。

  意义:

  《中华人民共和国城市房地产管理法》是指导我国房地产市场发展的基本法。《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布与实施,是我国社会主义市场经济法律体系建设和房地产管理工作的一件大事,对规范房地产开发交易行为,维护房地产市场秩序,巩固和发展土地使用制度改革的成果,健全和加强全国土地、城乡地政统一管理的体制,促进和强化土地管理各项工作,都具有十分重要的意义。

  2、《城市房地产转让管理规定》

  时间:

  1995年7月28日发布,自1995年9月1日起施行。2001年8月15日修改发布施实。

  主要内容:

  界定了凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让,实施房地产转让的都要遵守这个规定。并且对城市商品房的买卖、转让的手续、合同等做了严格的规定。同时规范了房产管理部门的职责。

  意义:

  这个法规规范了商品房销售行为,保障商品房交易双方当事人的合法权益。让人们在商品房的买卖和交易过程当中做到有法可依,规范了双方的责任和义务,保证了房地产交易市场的健康发展。

  3、《城市商品房预售管理办法》

  时间:

  1994年11月15日建设部40号令发布,1995年1月1日实施。2001年8月15日修改,2004年7月20日第二次修改发布,并于发布日起实施。

  主要内容:

  对城市商品房预售的条件做了严格的界定。城市预售商品房实行“商品房预售许可证制度”,明确规定未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

  意义:

  保障了预售房消费者的权益,规范了预售房市场。

  4、《商品房销售管理办法》

  时间:

  建设部2001年4月4日以88号令颁布《商品房销售管理办法》,并于2001年6月1日起实施。

  主要内容:

  1、规范了商品房销售方式,杜绝非法销售行为。商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。2、为解决抵押纠纷、一房多售等问题提供了依据。3、强化了商品房买卖合同的管理。4、明确了面积纠纷的处理原则。5、明确了规划、设计变更的处理原则。6、明确了“定金”问题的解决办法。7、明确了延期交房的解决办法。8、明确了房地产开发企业在办理产权问题上的责任。9、规范了房地产中介服务机构的代理行为。10、明确了“虚假广告”引发问题的处理原则。11、规定了商品房销售条件,防止不合格、不合法的商品房进入销售市场。12、明确了质量保修的责任及保修期限。

  意义:

  我国**部商品房销售法规《商品房销售管理办法》的正式施行,解决了商品房销售中存在的问题,规范了商品房销售行为。这个办法更多的是对过去的一系列有关销售问题的一个细化或者汇总,它给了消费者和开发商一个权利的提示。不仅保护了消费者的权益,维护了商品房市场的秩序,同时对讲信誉、讲商德、产品好、质量高的房地产商也是一种支持。

  5、《城市房地产抵押管理办法》

  时间:

  1997年5月9日建设部第56号令发布,1997年6月1日实施,2001年8月15日修改后实施。

  主要内容:

  该办法明确了房地产抵押权的设定,确立了国家实行房地产抵押登记制度。办法还明确规定了房地产抵押合同应当载明的主要内容,以及抵押房地产的处分、抵押双方的法律责任等。

  意义:

  该办法加强了房地产抵押管理,维护了房地产市场秩序,保障房地产抵押当事人的合法权益。

  6、《房屋登记办法》

  时间:

  2008年2月15日经建设部第168号令发布,自2008年7月1日起实施。

  主要内容:

  该办法明确规定,建立房屋登记制度。房屋登记,由房屋所在地的房屋登记机构办理。办理房屋登记的程序为申请、受理、审核等5个。国有土地范围内房屋的登记中规定共有房屋需由双方共同登记,并对单方申请房屋登记的条件予以确定,等等。其中对于所有权登记、抵押权登记、地役权登记等环节做出明确规定。该办法还对集体土地范围内房屋登记做出了相应规定。

  意义:

  作为《物权法》配套法规中**的一个法规,《房屋登记办法》的实施是我国房屋登记领域的一项巨大变革。《房屋登记办法》是一部有关房屋登记十分重要的法规制度。新办法对各类房屋登记的审核内容、收缴要件、办理时限等作了明确的规定,明确了登记机构的审查义务、审查标准和审查责任,对登记机构工作人员提出了更高更细的要求。在规范房屋登记行为,维护房地产交易安全,保护权利人的合法权益方面具有重大意义。

  7、《河北省城市房地产中介服务管理暂行规定》

  时间:

  1997年5月10日冀建房196号颁布并实施。

  内容:

  该“规定”明确了对中介业务人员资格管理,包括咨询业务人员及评估人员的资格管理及中介业务机构及中介业务的管理。对中介业务人员需要具备的专业学历及技术职称等3个条件予以明确规定;并对于中介机构必需具备固定的营业场所和规定数量的注册资本等条件以及评估机构应当具备的条件做出明确的界定。房产中介合同的主要内容在“规定”里也做出了规范。

  意义:

  该“规定”对于稳定和规范河北省的房产中介市场具有深远的意义。它详实地对房产中介行业涉及的所有从业人员及机构的资格认定、权利及义务做出明确的规定,促进了整个从业人员的素质的提高,保护了普通消费者的合法权益。

  8、《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》

  时间:

  2008年10月22日,财政部国家税务总局 财税127号文颁布,2008年11月1日起实施。

  主要内容:

  一、对个人**购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%,**购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具;二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税;三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

  意义:

  新优惠政策减轻个人住房交易税收负担。契税的减免对于消费者来说是实实在在地享受到了好处。它促进了个人住房交易市场的活跃。这对于提振购房者入市信心起了重要作用。

  9、《关于个人住房转让营业税政策的通知》

  时间:

  2008年12月29日,财政部国家税务总局财税174号颁布,2009年1月1日实施

  主要内容:

  自2009年1月1日至12月31日,个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过2年(含2 年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过2 年(含2 年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  意义:

  这个通知对于打击房地产市场的投机行为,稳定二手房物价水平起着至关重要的作用。

  10、《住宅专项维修资金管理办法》

  时间:

  2007年12月4日建设部、财政部联合发布并于2008年2月1日实施

  主要内容:

  “办法”所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。并对 “住宅共用部位”、“共用设施设备”等做了明确介定。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。“办法”明确,四项费用不得从住宅专项维修资金中列支,住宅专项维修资金不得挪作他用。

  意义:

  这个规定应该说是对住房维修专项资金管理现状的一大突破,政府采取强制手段要求业主缴纳维修金,将使住房维修和维护得到规范,对于保护房屋、保障业主自身的利益来说确实是有好处的。

  住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则,专用以保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用。

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