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楼市拐点到了吗?扶持政策是否会转向?

房拾光2009年09月27日 08:33   
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  时下正值楼市的传统旺季,但"金九银十"却没有如期而至。而且,尽管房价还在继续疯涨,但在北京、上海等**城市,却已悄然出现了"打折促销"现象。

  楼市上半年出乎意料地火爆,却在本是收获的季节出现了降温趋势,这是否预示着楼市的拐点已经到来?四季度是一年中政策利好释放的末尾,在这个承上启下的季度里,楼市将会有怎样的表现?今年的信贷、土地、税费等扶持政策年底是否会转向?专家的观点或许能在这个关键的时刻给我们一些启示。

  楼市是否已经迎来拐点?

  北京市房地产管理交易网统计数据显示,9月首周北京市住宅签约量为3289套,与8月首周相比下跌20%。此外,9月9日-14日,北京商品住宅期房日均成交量为326套,创下今年3月以来日均成交量新低。在其他一些**城市也出现了类似情况。

  旺季不旺,是否能据此判断楼市拐点已经到来?

  中原地产华北区总经理李文杰认为,目前要说楼市回落还为时尚早,在2009年内都不会出现所谓"拐点"。"近几周楼市成交量持续走低,主要是因为房价快速走高已经持续了半年多,现在进入了一个合理的盘整期;但还不能说拐点已经到来,因为市场的变化还没有那么快"。

  "市场的盘整也需要一个周期,不会立刻就深幅调整,因此楼市还会维持一个整体向上的态势。"李文杰表示,"至于明年,要看大的外部环境和国内的信贷政策。一般而言,到了年初,信贷就比较宽松。因此,楼市现在的盘整或许只是价格到了高位的一个短期小幅震荡。"

  对这一判断,广州同创卓越房地产**顾问公司总经理赵卓文的观点基本相似。"是不是拐点,现在看来,情况还不是很明朗。"他的理由是,由于上半年价格上涨过快,所以出现"价高量跌"也在情理之中。现在的销售量,依然维持在一个合理的水平。

  上海易居房地产研究院高级研究员回建强则认为,从短期来看,楼市的拐点已经出现,或者说已经过去了。"我认为拐点不是说价格从**点往下走,而应该是指房价增长的趋势开始减弱。"回建强解释,由于成交量的下滑,尽管现在房价还在涨,但是涨的势头已经远不如前几个月那么大了。所以说拐点实际上已经过去了。

  此外,市场上还存在着另外一种声音,就是从**城市楼市打折的现象来判断,楼市跌势已经非常明显。"现在楼市正处于一个滞胀期,是**者决定继续买进还是卖出的关键时期",中国社会科学院工业经济研究所**与市场研究室主任曹建海认为,"打折现象出现后,房价名义上没有回落,但实际价格已经回落了,这说明开发商的上涨预期已经发生变化了。"他认为,这对**、投机性需求是一个打击,而且现在第二套房房贷已经趋紧,因此市场需求可能会大为减少。从各方面都很明显地看出,楼市跌势已经开始。

  那么,扑朔迷离的市场乱象下,究竟是什么原因造成了这轮成交量下跌呢?

  "房价上涨得比较快,很多准备购房的潜在客户现在采取了一种观望态度。"赵卓文认为。不过有很多专家观点与之相反,认为成交量下跌主要是因为住房供应不足。

  "**城市比如北京、上海除去自住需求外,还有很多外来需求,这是由它们特殊的城市区位决定的。"回建强认为,这些城市旺盛的需求消化了很大的供应量,包括位置较好的二手房近两三个月内都已经成交了。"因此成交量下滑很大程度上由供给不足引起,并不是因为需求者持币待购,市场还没有到那种悲观程度。"

  回建强判断,楼市供应量9月份以后很可能就有一个回升,这意味着成交量很可能在今后几个月会上升一些,"只要供应量能上来,相应的成交量就会比较乐观。"

  东方证券房地产行业高级分析师魏博也认为,分析这个问题要区分**城市与二三线城市。"从供给上看,**地区的楼房供给已经见顶,而二三线地区的供给从6月份开始增加,7、8月份形势更好,因此市场后续会逐月好转。"而对整个行业来说,因为二三线地区成交量还在上涨,因此9月和10月份数据环比可能还比较好看。

  不少专家认为,近期许多上市房企频繁融资的动作表明,开发商们正在为加大房地产**做好准备,楼市的供给有增加趋势。

  房价:向左走,向右走?

  对很多购房者而言,在此次楼市旺季"量跌"中,似乎看见了房价下跌的一丝曙光。那么,房价是否真能如人所愿,进入一个调整期呢?

  "房价高涨后,短期内市场肯定会有所调整,"回建强表示,因为楼市是一个政策加资金推动的市场,在政策平稳的情况下,就要看楼市的资金量,"毫无疑问这种资金推动型的行情可能要告一段落了,下一步能承接楼市的资金要么是新一轮的投机风潮再次来临,要么就是价格做一定调整,然后自住、改善型的需求才能跟上。只有这样,市场才能继续往前走。"

  "现在来看,'金九'的成分明显不足,一些城市9月的成交量甚至比7、8月份还低",回建强强调,"套用股市的说法,随着整体经济的回暖,楼市的资金在逐步撤离。股市和楼市之间的资金是流动的,楼市和其他产业之间的资金也是流动的"。经济好转后,原本从实体经济转入的资金就会回流,这会抽走楼市的部分资金量,而要吸引自主型购房者的资金进入,就需要打掉楼市的虚火。

  中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇也认为,当前的楼市不是正常的状态,有很大的不稳定性,"未来楼市应该向正常的市场状态转变。从这个角度讲,楼市从四季度到明年上半年很可能进入一个调整。"

  之所以这么判断,是因为正常的房地产市场应该是一个"大众市场"而不是"小众市场"。郭田勇认为,正常的楼市应该是绝大部分人买得起商品房,只有小部分人租廉租房或者买经济适用房。而现在,**大城市只有小部分人买得起商品房,而大部分人以目前的收入只能租廉租房或买经济适用房,这是本末倒置的。"按照这个逻辑分析,房价未来将出现上涨乏力的走势,并进入调整期。"

  另外,不少专家倾向于从通货膨胀是否来临来判断房价的走势。"原来很多人都在说通胀,但现在通胀没有来,一部分躲通胀的资金将会流出楼市",回建强表示。郭田勇也认为,至少在未来相当长一段时间内,发生通胀的可能性不大。

  "通胀问题对中国而言不仅是一个经济问题,也是一个社会问题。如果通胀来了,对广大居民尤其是广大中低收入者的生活将会产生比较大的影响,政府肯定会采取措施实施调控。"郭田勇说,而之前房价上涨的一个重要因素,就是通胀预期促使购房者非理性地抢购住房,因此房价存在虚高成分,需要进行调整。

  不过,赵卓文的观点与此却截然不同。他认为,2010年以后中国经济会出现好转,随着货币投放量的增加,通胀也会进一步发展,因此房价在曲折中上升的几率要比下跌的几率更大。

  "大部分**者都已经预期到通货膨胀将会出现,最近黄金价格的上涨就是一个有力证据",赵卓文表示,正因为大家觉得通胀早晚会来,所以才要**黄金规避风险。房地产**也是一个规避通货膨胀的有力手段。目前大的**者和购买力在这方面已经开始产生作用。"所以我认为今年第四季度到明年,房价还会呈一条波浪上升的曲线,稳步上涨。"李文杰也认为,这一轮楼市的繁荣估计至少要持续到2010年中。

  "其次,房地产是资金密集型行业。从金融角度看,在相当长的时间内,房地产行业依然是回报较高的行业之一,风险较小,银行依然会将房地产行业的信贷作为投放的首要选择。在有金融支持的背景下,房地产行业短期内不可能再次出现资金紧张的局面,因此期望像2008年的降价潮是不现实的。"

  事实上,不仅仅是银行贷款,在上半年楼市火爆时,许多房地产企业已赚得盆满钵满。另外,已有不少上市房企借助资本市场的向好获得了充裕资金。目前保利地产、金地集团等知名上市房地产公司都相继通过增发等方式完成再融资。统计显示,截至目前已有26家房地产行业上市公司提出融资申请,已实施完毕的有10家,合计融资360亿元,还有万科、招商地产、滨江集团、深振业等多家公司尚未实施,预计募集资金超过225亿元。

  "而且,目前虽然成交量回落,但主要是由于积压需求已经释放完毕及资本市场的波动造成的,"李文杰总结说,我们看到目前全国各地均已达到或超过当地历史**的成交量,因此适当的交易量回落是合理的盘整。需求的基本面依然旺盛,支持楼市长期向好的基本购买力依然强劲。

  扶持政策是否会转向?

  毋庸置疑,今年楼市的回暖得益于一系列扶持政策的实施。"10.27"房贷新政、二手房交易税费减免等政策激发了购房者的购房意愿。但不久前杭州率先收紧"二套房"按揭信贷后,全国不少城市随之跟进。这又让人们担心,市场变化后,这些扶持措施是否会转向?

  在这一点上,专家们的观点**一致。赵卓文认为,尽管房价的持续上升引起了相关部门的一定忧虑,但国家打压楼市的几率不会很大,不过更大的支持房地产业的政策也不会有,"现在房地产业的情况还未到非治理不可的程度,因此政策会比较平稳,维持现状。"

  李文杰也认为,由于现在楼市走势不明朗,因此没有这么快调整的必要,扶持政策应具有延续性。魏博则表示,尽管政策已经开始有所微调,比如银监会对二套房贷"收紧"的表态,但不会有方向性调整,大方向还是支持行业发展。

  为什么说政策转向的时机还未到?

  "目前房地产市场政策转向缺乏宏观经济基础。"魏博认为,"并且从时间上看,4月底国家出台项目资本金比例下调政策至今仅有5个月时间,从2008年10月底的利率税费优惠政策出台时点算起,至今也不到一年时间,因此对房地产这个重要行业的扶持政策不会在短时间内发生重大变化。"

  "而最重要的原因是目前房价并未全面刺激政策神经,前期政策'微调'只是受**地区住宅价格大幅上涨的'挑衅',二套房贷收紧也偏重于**地区,后续政策将仍以支持为主",魏博说,"当然,如果房价上涨积累的矛盾触及政策底线,就存在出台实质政策打压房地产的风险。"

  此外,"财政对房地产行业的依赖短期内无法改变",赵卓文补充说,2008年底中央政府开始实施经济刺激计划,地方政府需要大量资金配套上马项目,对房地产行业的依赖更为加重。特别是二三线地区房价上涨,并未触及政府神经,因此政府在对房地产行业的态度上将是支持大于抑制。

  也有不少专家认为,明年的政策走向存在很大不确定性,这要看今年宏观经济的整体运行情况。

  "国家出台房地产刺激政策时,是在去年金融危机最为恐慌的时候,这是短期的应急措施",回建强表示,明年是否出台新政策或者进行调整,取决于年底的经济数据。"目前来看经济形势还是很乐观的,到年底假如说'保8'成功了,经济增长比较平稳了,我想类似的政策可能会暂停一段时间。假如说经济还是不行,需要房地产业来继续拉动,那么再出台相关的政策也是理所当然的。"

  而对于购房者而言,最为关心的无疑是去年四季度陆续出台的购房税费优惠政策,年底到期后会不会延续?

  魏博认为,中央政府应该会把这个权力交给地方政府来定。"回顾去年,税费优惠一开始就是由下而上实施的,先是去年8、9月份各个地方政府开始推出,10月底中央才出台了相关政策。"

  "大部分二三线地区不会取消,但对于**城市比如上海、北京,就看地方政府的**取向了,是否要对大幅上涨的价格压一下,因为**城市房价已经创新高了,而收入却没有跟上,理论上这些地区应该收一下。"魏博判断说,即使政策变化,也**于二手房贷、优惠税费是否会取消等,超出这个框架的政策不会出台。

  郭田勇也认为,交易税费优惠方面估计不会再有新的政策出台,但此前已有的也不会取消。不过,曹建海却认为,这项政策今年年底到期后很可能就不会再持续了。"因为这么大额的二手房交易税费减免对地方政府是很大的损失。"

  另外,需要关注的是,专家认为,尽管利好政策不太可能大调,但是也不可忽视已经出现的政策"微调"对楼市的影响程度。

  "房地产市场上半年市场火爆,受银行信贷政策的松动影响很大。"郭田勇认为,但近一段时间,一方面监管部门强调"二套房"房贷政策不能松动,另一方面银行在放贷节奏上有所控制,预计各家银行会回到控制比较严的状况,这将对持续升温的房地产市场起到降温作用。

  而对于最为敏感的物业税,魏博认为,短期之内将不会推出。但郭田勇表示,由于现在**性购房需求比较多,市场结构不合理,因此明年有可能出台关于物业税的政策,这将增加购房成本,抑制**性购房,有可能使房地产市场重新回归到理性状态。

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