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买了房子想提前还款 市民不妨选择“另类”房贷

房拾光2009年09月26日 08:37   
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  急着买新房,可手里面的房款还未全部到账,有没有一种划算的短期还款方式?近期,市民张先生就给本报"房贷计算器"打来电话,他表示自己家的老房子面临拆迁,不得已需要事先购买新房子,手头上虽然有首付款,可是还差了50万元。"拆迁款虽然足够50万元,可一时半会也到不了手,借钱吧,50万可不是个小数目,亲戚朋友也不是说借就能借的。"

  张先生说,自己还是想向银行先贷款50万元。"但是,因为拆迁款肯定这几年就能拿到,所以我不想贷好几十年的,做长期房奴。究竟有没有一次性还房贷的方式呢?或者是能更加节省利息的也行啊!"

  气球贷能省不少利息

  针对张先生的情况,深圳发展银行南京营业部的理财师建议他选用"气球贷"的方式,因为这种还款方式不但可以选择3年、5年作为还款期,而且和长期贷款相比,更加节省利息。"与普通期供类房贷还款方式不同的是,气球贷可以实现贷款期限与月供数额分离。"据介绍,通常,个人买房向银行贷款,只能按照实际贷款期限来计算月供,而通过"气球贷",可以选择一个较短的贷款期限(3年、5年),但以较长的期限(譬如30年)来计算月供,每月还款压力自然减少,实现轻松还贷。

  以张先生为例,他如果申请50万元住房按揭"气球贷",贷款期3年,事先可和银行约定按照30年的月供计算期计算每月还款额,在3年末贷款到期日一次性偿还剩余本金和利息。如果按照基准利率计算,"气球贷"的月供为2808元(贷款基准利率5.40%),第3年末贷款余额为478260元;而同样情况下的30年期普通贷款的月供为2978元(贷款基准利率5.94%),第3年末贷款余额为480212元。

  由于3年期贷款利率较低,同样是前35个月按月还贷、第36个月一次性还清房款,采用"气球贷"比30年期普通贷款轻轻松松就节约了7902元。

  可见,"气球贷"还款方式实现了利率较低,每期还款额较小的功能,但**一期还款金额较大,像一下子吹起来的气球,客户可能面临到期无法偿还的风险,因此,这种还款方式更适用于收入稳步增长、预计到期有能力还款客户。

  "随借随还"可还了再借

  "如果有提前还贷的需求,又有今后装修、买车、或者其他大额开销的打算,不妨试试随借随还。"招商银行的理财师则表示,想一次性还贷很容易,可是之后,如果有大额花销的需求,再找银行借钱可就难了。"从这个角度出发,如果获得了银行的循环授信,就可以轻松完成还款和借款。"

  理财师表示,张先生可以办理"随借随还"业务,如果张先生一家每个月工资除了还款之外还有不少剩余,可以先通过贷款的自动提前还款专户,每个月划出一部分自动用来提前还款。拿到拆迁款后,再将余下的贷款全部提前还款,这样也可以少付不少利息。"这个业务可为客户提供天天提前还贷的功能,存款账户上只要有钱,哪怕是1分钱,也会划转至贷款账户,增加提前还款量,**限度地节省利息。"理财师告诉记者,除此之外,该业务还有"随借"功能。通过"随借",客户用多少借多少,借多少钱计多少天息,清清楚楚贷款,明明白白付息。

  不过需要注意的是,"随借随还"业务的申请也有一定的条件限制。一是,在招行办理了**额抵押的住房循环授信业务,且授信额度当前处于有效状态;二是,必须具有稳定的职业和收入来源,具有按期偿还贷款本息的能力;三是,在招行个人资产系统当前无拖欠,在"个人信用信息基础数据库"中当前无拖欠,个人信用记录优良。

  购房还贷有三大注意

  如今买房,市民除了关注房价本身,贷款时也是精挑细选,算盘打得噼啪直响。然而,近期,银行人士发现,不少市民在还贷时还有不少误区,忽略了本来可以省钱的方法。因此,该人士表示,买房还贷,不妨注意三个细节:

  房贷"搬家"要慎重

  "听说到另外一家银行办理房贷,还款方式更灵活,而且利率也比较优惠。"前段时间,买房人老朱想跟担保公司签订协议,办理转按揭业务,可光担保费就得花9000多元,加上其他证件的办理费,一共要花一万多。担保公司一算,老朱只剩20万贷款,综合政策、利息、资金成本等因素,实际上,老朱把贷款"搬家"后的成本并不划算。

  据了解,在选择贷款的过程中,手续费、违约金都属于办理转按揭的资金成本。前一段时间,很多市民都忙着办理转按揭,不少人都忽视了资金成本的问题。业内人士认为,一味追求利息节省很可能导致大量资金成本的增加,最终得不偿失。"办业务前不妨找专业人士算算,看看到底划算与否。"

  省钱不一定要减少月供

  不少市民都认为,只要提前还款就能减少利息。但银行专家的观点却是,人们在提前还款时,往往忽略了中间的"时间成本"。

  业内人士建议说,对于普通老百姓而言,提前还款后,应该**缩短贷款年限而非月供,这样才能有效地减少总利息。"贷款时间越短,总利息越少。"

  但对现金流要求较高的人群,如果要优化利息的话,更适合采用增加还款频率的方式,例如"双周供"产品。

  不用信用卡不代表信用好

  随着个人信用记录在经济生活中的影响越来越大,个人信用已经开始直接影响贷款人的利率和额度。

  一般来说,信用好的人贷款利率更低、额度更高,信用不好的人贷款的成本则会增加很多。可是在积累信用成本的过程中,不少市民存在这样一个误区,"不贷款、不刷卡,信用就会好"。"信用记录一片空白不能给您任何加分。"业内人士解释说,"至少拥有一张信用卡并经常使用,同时保证按期还款,间隔一段时间后再提出提高信用额度申请,是增加信用的最有效办法。"

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