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物业税短期内开征的可能性有多大

花禧2009年05月27日 11:56   
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  沉寂一年多的时间之后,随着国务院公布的一纸公告,物业税再次成为各方关注的焦点。

  国务院25日公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中提出:“深化房地产税制改革,研究开征物业税。”而去年的《关于2008年深化经济体制改革工作的意见》中的表述仅为“深化房地产税制改革”。

  一石激起千层浪,尤其是在财政收入形势低迷和房价再度上涨的情况下,更加容易引起各方的联想。

  年初的全国财政工作会议提出了财政收入增长8%的目标,从目前前四个月的财政收入数据来看,全年要完成这个目标几乎是不可能的。中央财经大学税务学院副院长刘桓表示:“要完成全年增长任务,接下来的8个月财政收入至少要实现18%的增幅。”

  在这种情况下,开征新的税种增加财政收入,同时客观上抑制社会各**诟病的高房价,似乎是一个“多赢”的选择。但是从各方面的约束条件来看,短期内开征物业税的可能性不大。

  首先是缺乏健全的物权制度。物业税是一种财产税,对物业的保有环节征税,前提是对物权的归属有清晰的界定。现在中国的房地产产权中,除了一般的商品房之外,还有经济适用房、两限房、房改房和央产房等各种产权性质的房屋。

  即使是一般的商品房,土地使用权的**能否作为一个计税的依据?在中国的土地制度下,土地是国有的,能否对国有的土地向私人征收财产税?土地的使用权能否作为一种财产来征税呢?这些问题目前各方都存在巨大的争议。

  其次,对物业**的评估目前仍然存在技术方面的问题。每一栋房屋的房龄、朝向、地点、材质、构造、周边公共资源都不同,我们缺乏完善的物业登记管理制度,如果要对全国所有的房屋进行普查,一方面评估的行政成本过于高昂,一方面需要很长的时间才能完成这个工作。

  在已经开征物业税的世界各国中,法国的物业税征收效率较高,这是建立在法国较为完善的地级管理制度的基础上,这一制度是从拿破仑时代建立起来的,在这个系统中面积、朝向、窗户材质、公摊面积、绿地等信息都非常详细。

  而之前国税总局在辽宁、北京等数省市开展的物业税“空转”工作实际上就是基础数据的收录采集工作,规范的名称为“房地产模拟评税”,关键在于建立起物业的信息档案,并且对房产的**做出评估,作为评税的依据。

  评估需要信息作为支撑,需要对房地产的房龄、朝向、结构、建筑成本、坐落位置、附近公用设施等许多数据资料进行采集统计,这将是一个庞大的工作量。

  据了解,目前正在试点的省市大部分是选择一小块城区或者一个中等城市进行模拟评税的试点,即使这样,工作量也超出了税务部门的能力范围。

  此外,根据“生活必需品”不征税的原则,开征物业税必须有一定的免征额,比如**套住房不征税,或者人均居住面积超过一个标准之后才开始征税。那么必须对公民的房产数量有准确的登记和统计,而在目前房管、建设、银行、社保等部门的信息仍未实现共享的情况下,很难准确统计居民的房产数量,也就无法保证税收的公平。

  去年北京市地税局局长王纪平曾经向CBN记者透露,多个城市向国税总局申请物业税由空转转为实转,但是实际上开征新的税种和增值税转型这种税制改革不同,不大可能在某个城市先行试点,这样有违税收公平的原则。

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