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2009正式推出征收物业税

花禧2009年05月27日 08:40   
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   现在国内房地产市场最引人关注的一个话题,就是物业税何时启动,如何征收?按照正常运作流程,物业税最早也将于2009年正式推出,征收对象将主要是面积在144平方米以上的房屋。目前物业税空转试点范围的扩大,并不意味着物业税就会在今年到来,除非它超越相应的立法程序,仍以行政立法的面目出现。

  具体而言,由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少,在相关研究讨论中对此方面的争议也是最少的,所以物业税可能在2009年**从商业地产开征,继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主,逐步实现只要拥有房产都应该纳税。无论在哪个城市试点开征物业税,对当地房地产市场短期冲击都会很大,税收成本也很高。因为要摸清每个人的房产,还要对城乡接合部和农村的房屋进行摸底,而现在的模拟试点只针对城镇居民。并且物业税出台,要经过许多部门决策,提案需要经过国务院法制办的审查再提交到人大常委会,经过“几读”后再提交到全国人民代表大会,走完全部程序,最短也需要3年时间。

  从征收房屋面积而言,征收物业税有对普通住宅和非普通住宅的区分。国家鼓励90平方米以内户型的开发和消费,不干预90~140平方米房型的开发和购买,但是对140平方米以上大户型的开发和销售却是一直持抑制态度。因此,目前部分专家认为,物业税界定值为144平方米。也就是说,房屋面积在144平方米以上,就属于物业税征收范围;相反,则属于免征范围。

  如果一旦模拟试点变成实际征缴,其重要原则就是制定的税率不增加试点城市的税收负担。在实际征收时,政府将按照比房屋真实市值偏低的原则来计算征税额,考虑到**开征房地产税,税率不宜定得过高。物业税改革课题研究组提交的报告所建议的税率是0.3%~0.8%,如果以超过0.8%的税率征收物业税,则可能增加居民的税收负担。

  目前空转的物业税有两种计算模式:如果房屋是自住,以房产评估价的70%为基准,征收1.2%的物业税;如果房产是出租、**用,就以**回报的18%为基准,征收12%的物业税。由于物业税具有调节财富分配的功能,因此对消费者**套房产可能会采取免税或减税的政策,主要是对消费者拥有的第二套住房征税。

  鉴于中国地区之间经济发展极不平衡,国家应当确定物业税幅度在0.1%~3%之间,由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途,具体确定适用税率。中国人民银行行长助理易纲就表示,物业税的征收将按照“中央作决策,立法在省一级,征收和规范在县市”的原则,因此具体的税率将由各个地方来定,全国不会实行统一税率。

  当然,在所有准备工作都已经做好之后,在实际操作中的具体细节还存在着一些问题。

  比如说中国目前税务机关几乎不直接对个人征税,而是习惯通过代扣代缴等办法跟单位打交道,但这一方式显然难以适用于房产;优惠政策如何设计——比如政府机构、事业单位房产过去一直免税,可由于它们改革进展缓慢,大量用于出租、经营的物业是否依然要享受这一待遇?

  此外,豁免在很多时候是一个必需的工具,对于那些****的“城中村”,以及低收入的弱势人群等,从目前中国新推行的居民保障性制度想要保障的“居者有其屋”来看,减免物业税是现实而必要的选择。物业税如果开征,对地方政府的管理能力是个特别大的挑战,在物业税实际征收过程中,除了减、免、安抚这些技术手段之外,更重要的是如何既避免社会动荡,又维护经济继续高速增长。

  如同在中国任何一项改革中所出现过的问题一样,既得利益格局一旦受到触动,必然会有所反应。物业税一旦开征,交钱越多的,越是有钱有势的人,只有他们才有多套房子,在经济和政治上掌握着一定话语权的这些人必然要进行干扰和阻拦。但比既得利益群体的力量更让高层无法忽视的,是沉默的大多数。由于政府支出不透明、缺乏传统习惯等种种原因,中国人纳税并不积极,近来进行的个人所得税申报遇冷即是明证。如何让这些沉默的大多数能接受并缴纳一年一缴的物业税,成为政府**的挑战。

  物业税本质并不是为打压房价而设计,而是旨在为地方政府提供稳定税源,改善区域内的公共服务,促使地方政府从“土地财政”向“公共财政”转型。一旦地方政府财力稳定,改革顺利推进,加大公共投入,则地方民众集体受益,而房产**将因此得到升值,政府所得的物业税收入进一步增加,一个经济、社会发展的良性循环才能得以形成,而中央与地方财力与事权不匹配的财政关系也将发生变化。更为重要的是,物业税对于规范房地产交易行为、防止资产价格膨胀,将起到不可估量作用,对整个社会将不仅是因为一项税收而得益,而且对中国经济发展长治久安起着非同小可作用。因此在最短时间以最合适税率推出物业税,是当前一项很重要的工作。

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