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专家称物业税可平抑房价 但真正开征至少2-3年

花禧2009年05月27日 08:36   
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    物业税短期对地产行业冲击较小

  专家认为物业税有利于稳定地方财政,平抑房价,但真正开征至少2-3年

  业内人士认为,开征物业税是迟早的事,不过从研究到真正开征至少经历2-3年,而且商业地产的物业税有可能提前于住宅物业税征收。

  日前,《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中明确提出,要深化房地产税制改革,研究开征物业税。业内人士认为,开征物业税能够稳定地方财政收入,有利于平抑房价、地价。但是物业税从研究到真正开征至少经历2-3年,而且商业地产的物业税有可能提前于住宅物业税征收。

  稳财政抑房价

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌(顾云昌博客)接受证券时报记者采访时表示,开征物业税首先是为了满足地方财政收入需要,能够稳定地方财政收入。另一方面,能平抑房价和地价,也体现了公平。

  国信证券的研究报告认为,开征物业税有利于理顺房地产领域各种税费,给地方政府建立稳定的财税来源渠道,改变地方政府短期行为。目前地方政府财源狭窄,各地“土地财政”现象明显,与房地产相关的税收占地方财政收入的比重较大,部分城市达到50%以上。2008年地方土地出让金收入锐减直接导致地方财政收入下降,从而导致许多地方重点建设项目资金不济、停工或放慢建设速度。开征物业税将为地方政府建立一个稳定的财税来源渠道,有效改变地方政府的短期行为。另一方面,目前房地产领域税费繁多,不利于行业健康发展,迫切需要借鉴发达国家征收物业税的成熟做法。

  国泰君安的研究报告认为,开征物业税,将打击商品房**需求甚至改善性需求,抑制房价上涨。但开征物业税并不会使得房价直接下降,而会通过降低成交量、增加供给间接导致房价下降。国信证券的研究报告也认为,房地产具有“**品”属性,保有环节税费过低,**性或投机性需求必然猖獗,开征物业税、增加保有环节税费将直接影响人们的**行为,削弱房地产“**品”属性,有利于平抑房价、改变人们心理预期、合理引导房地产消费。

  真正开征至少2-3年

  虽然开征物业税有其必要性,但是真正开征仍需很长的周期。国金证券的研究报告指出,首先,物业税的开征需要物权法细则的进一步完善作为前提,而一个新税种在全国范围征收也需经过人大立法通过。另外,物业税的开征目前缺乏技术基础。目前实施物业税的试点城市仅对商业地产空转,住宅并没有涵盖在内,而且物业税征收是否实行“新老划断”也存在较大争议。

  国信证券的研究报告也认为,开征物业税是一个千头万绪、浩繁的系统工程,目前房地产信息系统还不完善,还有很多城市房地产信息未联网,对于同时在不同城市购房目前还缺乏有效甄别,还有不同类型、面积住房的问题,老百姓收入也千差万别……所以,如何设计税率和税基将是非常关键的,预计中国将实行“ 低税率、宽税基”的物业税,初期部分家庭可能会享受物业税减免优惠。物业税从研究到真正开始实施仍需要较长时间,预计在2年左右。

  国泰君安的研究报告预计,物业税不会很快开征,尤其是开征住宅物业税,即便开征物业税,写字楼、商铺等出租性商业地产更有可能先行试点。因为出租性商业地产现在需缴纳房产税(租金收入12%或房产余值的1.2%)等,通过物业税统一税种和税率,更加简单可行。

  短期对行业冲击较小

  对于开征物业税对开发商的影响,国金证券的研究报告认为,开发环节相关税负的取消将会降低开发商初始投入,增强其他供给能力;消费者的有效需求提高,将加快开发商的销售和回款速度。未来高端产品将实行较高等级的税率,开发商为降低销售风险,将加大普通住宅的开发力度。国泰君安的研究报告认为,研究开展物业税对行业短期冲击较小,但是对中期的行业成交量和房价将有潜在的负面影响。

  易居(易居博客)中国房地产研究院综合部部长杨红旭(杨红旭博客)认为,物业税的开征是早晚的事,但由于具体操作是个非常复杂的过程,因此真到实施那天还需要一段相当长的过程。不过即使是开征物业税,也不一定能降房价。因为房价能否降下来,最终还得看供求关系。物业税有助于增加供应,或者说至少不会影响供应,对于需求则是具有鼓励和抑制的双重作用。

  他同时表示,开征物业税在全国范围内肯定会经历一个先空转再试点,然后再实转的过程,目前仍处于空转阶段。因此虽然国务院发出通知,但其对当下房地产市场的影响仍旧相当有限。

  链 接

  在美国,拥有房产后每年都必须交不动产税给州政府。各州税率有所不同,幅度在房产**的1%到2%之间,有的甚至可以达到3%。这意味着你花100万美元买房子,每年就必须支付3万美元的物业税给政府,再加上其他的必要税收,在美国“养”房子比买房子更加昂贵。

  和美国一样,在加拿大,政府对100%的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收,对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。在法国,政府采用土地年度税的形式征收不动产税。在荷兰,地方政府和中央政府课征的财产税,主要课税对象是房屋。在新西兰和澳大利亚,不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋**按0.3%到1%征收。

  其实物业税在国外不少国家早已开始执行,不同国家的征税方式虽不大相同,但税收收入基本都是当地政府财政收入、公共支出的主要来源,并且是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的主要手段。

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